Costa Rica enfrenta un punto de inflexión. Si 2025 cerró con un desempeño macroeconómico positivo —crecimiento del 4.5% del PIB y estabilidad en tasas—, el inicio de 2026 marca un cambio de ritmo.

El informe Balance y Tendencias 2025 proyecta un crecimiento del 3.5%, una inflación que vuelve a presionar y una caída notable en el crédito privado (del 7.5% al 3.5%). Esta paradoja es clara: aunque el país avanza en números, el acceso a una vivienda propia se aleja para el ciudadano promedio. El modelo de desarrollo urbano tradicional llegó a su límite.

Aquí analizamos cinco puntos clave para entender este desafío.

1. El déficit real: La vivienda como infraestructura

Durante años, medimos el déficit habitacional solo por la falta de estructuras nuevas (estimado en un 12%). Sin embargo, si aplicamos una métrica más amplia, el panorama cambia: el 40% de los hogares costarricenses vive en condiciones deficientes.

El problema no es solo la escasez, es el deterioro de lo que ya existe. Para frenar la pobreza estructural, debemos dejar de ver la vivienda como un “producto nuevo” y empezar a gestionarla como una infraestructura nacional que exige mantenimiento constante. La prioridad para 2026 debe equilibrar el desarrollo de proyectos nuevos con la reparación y adecuación del parque habitacional actual.

2. Concreto y salud: La lección de los pisos

La mejora urbana a veces depende de intervenciones muy directas. En las regiones Chorotega, Huetar Norte y Central, todavía existen 10,200 hogares con pisos de tierra.

La iniciativa “100,000 pisos para jugar”, liderada por Adriana Yorca de Hábitat para la Humanidad, demuestra que reemplazar la tierra por concreto es una medida de salud preventiva eficiente. Los datos hablan por sí solos:

• Menos enfermedades: Reducción del 50% en atenciones médicas por problemas respiratorios y gástricos.
• Alivio financiero: Las familias reducen su gasto en salud un 40%, permitiendo invertir más en alimentación y educación.
• Bienestar infantil: Los niños ganan tres horas semanales de juego seguro y mejoran su rendimiento escolar.

3. San José: El reto del repoblamiento

La capital pierde fuerza. Según el Proyecto RISE del Tecnológico de Costa Rica, los distritos centrales perdieron el 50% de su población en 60 años. Hoy, la mitad de las edificaciones en el cuadrante central están subutilizadas o abandonadas.

La solución no es expandirse, sino aprovechar lo que ya existe. La propuesta de crear un “Operador Urbano” —una alianza público-privada para rehabilitar inmuebles de entre 1 y 5 niveles— es vital. Reactivar estos edificios permitiría ofrecer soluciones habitacionales accesibles en zonas que ya cuentan con servicios, beneficiando a quienes hoy gastan demasiado tiempo y dinero en transporte.

4. El obstáculo de la clase media: La capacidad neta

Para muchos, el problema no es la tasa de interés, sino la capacidad neta de pago. Franklin Solano advierte sobre este descalce: aunque un hogar tenga un ingreso bruto adecuado, el costo de vida y las cargas salariales reducen el margen real, bloqueando el acceso al crédito.

El mayor muro es la prima. Para una vivienda de interés social, los gastos de formalización y la prima pueden sumar hasta 15 millones de colones, un monto inalcanzable para muchas familias. Mientras las evaluaciones bancarias no reflejen el ingreso disponible real, el crédito seguirá estancado.

5. Toolkit para 2026: Innovación necesaria

Para cambiar el rumbo, el ministro Guillermo Carazo y otros expertos proponen soluciones concretas para los próximos años:

• Leasing Habitacional: Un modelo tipo alquiler con opción de compra. El pago mensual sirve como prueba de capacidad ante las entidades, eliminando la barrera de la prima inicial.
• Certificación Bax: El estándar de sostenibilidad que será esencial para atraer financiamiento verde internacional. Sin criterios ambientales, el acceso al crédito global será muy restringido.
• Vivienda para la Longevidad: Adaptar el diseño habitacional al envejecimiento de la población, uniendo salud y construcción, como bien ejemplifica la calidad de vida en la Zona Azul de Nicoya.

Conclusión

El éxito de la política de vivienda en 2026 no se medirá por cuántos metros cuadrados construimos, sino por la estabilidad que logremos dar a las familias costarricenses frente a la incertidumbre económica. Es momento de que el Ministerio de Vivienda, el INVU y el sistema financiero coordinen acciones para tratar la vivienda como lo que es: un pilar fundamental para la salud pública y el desarrollo del país.

¿Qué opinas sobre el futuro habitacional de Costa Rica? Déjanos tu comentario.

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Uno de los elementos más importantes que se deben evaluar en la adquisición de una casa es la tasa de interés. En el mercado inmobiliario se pueden encontrar diversas opciones de ofertas que pueden ser tentadoras. Pero pueden aparecer problemas si no se toman en cuenta las responsabilidades que vienen incluidas con cada una de ellas.

Cuando vas al banco por información de créditos te hablan de tasas de referencia, ya sea TRI (Tasa de Referencia Interbancaria) o TBP (Tasa Básica Pasiva) y puede ser difícil de entender para que sirven y como pueden llegar a afectarte, es por eso que en este articulo queremos hablarte sobre tasas de interés.

Tasa Básica Pasiva

La tasa básica pasiva la publica el banco central y está definida oficialmente como el promedio ponderado de las tasas de interés brutas de captación a plazo en colones, de los distintos grupos de intermediarios financieros (Bancos y sociedades de depósito). Este promedio se redondeará al veinteavo de punto porcentual más cercano. En el siguiente grafico podrás observar la variación de esta tasa desde el 3 de febrero del 2016 como lo establece la metodología vigente, es interactivo, así que podrás filtrarlo por año y comparar la misma fecha versus otros periodos.

Tasa de Referencia Interbancaria

La tasa de Referencia Interbancaria la publica la cámara de bancos y es un indicador mucho más veloz de las condiciones financieras del mercado (al alta y a la baja). En el caso de la tasa TRI su metodología de cálculo es mucho más rápida (semana a semana) por lo que refleja mucho mejor las condiciones actuales del mercado, el problema se da en que al alta tu tasa podría pasar de 3.1% el 25 de abril a 9.14% el 30 de septiembre (un 66% de incremento en 5 meses). En el siguiente grafico podrás observar la variación de esta tasa desde el 24 de marzo del 2016 fecha desde la que se calcula de forma ininterrumpida, es interactivo, así que podrás filtrarlo por año y comparar la misma fecha versus otros periodos. Es importante mencionar que esta tasa tiene diferentes temporalidades siendo que los bancos para efectos de crédito hipotecario utilizan la tasa TRI a 6 meses.

¿Cuál es nuestro consejo?

Trata de escoger siempre soluciones de crédito que te ofrezcan tasa fija por la mayor cantidad de plazo posible.

Actualmente el único banco que está ofreciendo tasas de interés fijas por periodo de 5 y 8 años es el Banco de Costa Rica, quien quizá impulsado por la intención del gobierno central de venderlo está buscando incrementar su cuota de mercado y así su valoración neta. Como puedes ver en los gráficos, la TBP y la TRI han incrementado sustancialmente este 2022 especialmente después de Julio (la invasión de Rusia a Ucrania), siendo el aumento de la TBP más escalonado y sin duda exponencial en el caso de la TRI.

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La razón por la que tenemos un propósito

Nuestro Propósito

Creemos que las empresas deben tener un propósito, un motivo central por el que sus fundadores se levanten en la mañana con deseos de ayudar más que de trabajar. Nuestro propósito nace desde muchas aristas y se ve influenciado por:

1. El mercado de vivienda esta desalineado de la realidad nacional
   Esto va más allá de lo arquitectónico y permea en el terreno de los costos, los acabados y los precios, de lo que nos dimos cuenta es que la oferta de soluciones de vivienda en el mercado costarricense está completamente divorciada de las posibilidades económicas realistas de las familias.
   
2. La oferta de construcción económica carece de arquitectura
   En un mercado lleno de constructores, que tienen toda la buena intención, pero nada de conocimiento sobre arquitectura, las viviendas que están pudiendo construir las familias costarricenses son planas, sin identidad.
   
3. Las empresas de corretaje inmobiliario son demasiado transaccionales
   Esto quiere decir que su mayor preocupación es cobrar y no ayudar. Para nosotros esto es inconcebible, nosotros buscamos ayudar a las familias a alcanzar su objetivo de casa digna y con diseño.

Muchas Gracias,
Ing. Gustavo Jiménez Monge

CEO de Propiedades ADVICE

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