Una realidad que se mueve contra el inquilino

Los precios de obra y tierra no esperan

El Índice de Precios de Insumos para la Construcción (IPi‑CTR) subió 31 % entre 2012 y 2024. La tierra urbana se ha encarecido aún más rápido: un lote estándar de 250 m² en Curridabat costaba USD 73 500 en 2012; en 2023 superó los USD 120 000, un salto del 62 %. Ese rezago entre salarios y valores inmobiliarios explica por qué muchos hogares continúan alquilando. Lo preocupante es que las fuerzas que hoy moderan el costo de los materiales —principalmente el abaratamiento temporal del acero y combustibles— podrían revertirse pronto.

Cuando los mega‑proyectos encarecen todo

En los años 90 la presa de las Tres Gargantas absorbió 463 000 t de acero y 28 millones m³ de concreto. El precio global del mineral de hierro subió 16 % en dos años y la varilla costarricense se encareció más de 10 %.
Hoy China ha dado luz verde a la represa del Yarlung Zangbo: se estima que demandará 2,0 a 2,5 millones t de acero y más de 40 millones m³ de concreto entre 2025 y 2035. Apenas se anunció el proyecto, los futuros de mineral de hierro tocaron máximos de ocho meses. Con más de la mitad de la varilla que usamos importada, un alza global del 20 % podría traducirse en un 15‑18 % extra en la obra tica. Así, cualquier retraso en la decisión de compra expone a la familia a materias primas más caras y a viviendas cuyo precio final se disparará fuera de su alcance.

Comprar frente a alquilar: la evidencia económica

Estudios como “Lessons from Over 30 Years of Buy versus Rent Decisions” muestran que alquilar solo supera financieramente a comprar cuando el inquilino invierte rigurosamente cada colón ahorrado, algo que pocas familias logran. Quien paga hipoteca, en cambio, ahorra de forma “forzosa”: cada cuota reduce la deuda y protege contra la inflación de alquileres. En Costa Rica esa lógica es aún más clara, pues los alquileres suben conforme se encarece la tierra, mientras que la cuota tiende a mantenerse fija en términos reales. Comprar no es un gasto: es transformar un pago mensual en patrimonio que crece con el tiempo.

Propiedad y cohesión social: la visión de don Pepe

José Figueres Ferrer advertía que la democracia solo se consolida cuando todo ciudadano posee un pedazo de tierra donde levantar a su familia. Tener casa propia no es lujo, es estabilidad política y social. Estudios locales ligan la propiedad de vivienda a mayor participación comunitaria, mejor desempeño escolar y menores índices de violencia. Don Pepe lo resumió así en 1972: “No puede haber democracia y libre empresa permanentes mientras todos los ciudadanos no sean propietarios de, al menos, cien metros donde se sienta su familia”. Ese ideal sigue vigente.

El tiempo es ahora: pasos concretos para la familia que quiere comprar

Quien paga alquiler ya demostró que puede cubrir una cuota mensual. El desafío es dirigir ese flujo a su propio patrimonio:

1. Calcule la diferencia entre la renta y la cuota proyectada; empiece a ahorrar esa suma cada mes.
2. Consulte las predicciones TBP/TRI en Predicciones TBP/TRI para fijar la hipoteca cuando las tasas estén bajas.
3. Revise las ofertas de crédito y requisitos actualizados en tasas hipotecarias.
4. Mantenga una reserva equivalente a tres cuotas para evitar estrés financiero.
5. Elija proyectos con diseño eficiente: menos metros desperdiciados significan menor costo por metro habitable.

Compromiso ADVICE

En Propiedades ADVICE creemos que una vivienda digna, de diseño vanguardista y calidad, es la base de una sociedad más justa. Por eso nos empeñamos en diseñar proyectos accesibles y en acompañar a cada familia durante el proceso de compra, desde la precalificación crediticia hasta la entrega de llaves. Nuestro mantra —El tiempo es ahora— nace de la sencilla verdad de que el futuro siempre será más caro y todos necesitamos dónde vivir. Postergar la decisión solo dificulta alcanzar la meta; actuar hoy es asegurar el patrimonio familiar y aportar a la estabilidad de Costa Rica.

Si sueña con su casa propia, este es el momento de convertir la cuota de alquiler en inversión. Porque cada ladrillo que levanta su hogar fortalece, al mismo tiempo, el futuro de su familia y el futuro de nuestro país.

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El dilema entre alquilar o comprar una propiedad ha sido un tema de debate durante mucho tiempo. Mientras que algunos argumentan que alquilar es más flexible y menos arriesgado, otros creen que comprar es una inversión a largo plazo que puede ofrecer estabilidad y crecimiento del patrimonio. En este artículo, nos sumergimos en una comparación financiera detallada entre alquilar y comprar una propiedad en Pozos de Santa Ana durante un período de 20 años. Analizamos los costos, beneficios y consideraciones clave para ayudarte a tomar una decisión informada.

Este artículo técnico compara los costos asociados con alquilar una propiedad en Pozos de Santa Ana versus comprar un lote y construir una propiedad por valor de 165 mil dólares en la misma zona. Se consideran factores como el préstamo hipotecario, pagos extraordinarios, impuestos a los bienes inmuebles, inflación y la construcción de equity. El propósito es comparar qué sucede si dos personas hoy toman una decisión: una por alquilar y pagar $1,650 mensuales y sus posteriores incrementos anuales asociados a la inflación, y otra por comprar y pagar los mismos $1,650 de una manera diferente.

1. Suposiciones y Datos Iniciales:

• Monto del préstamo: $165,000
• Tasa de interés: 9.5% anual (0.79% mensual)
• Plazo del préstamo: 20 años (240 meses)
• Cuota mensual inicial: $1,320.11
• Alquiler mensual inicial: $1,650, con un incremento anual del 4%.
• Tasa de inflación anual: 2%
• Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI): 0.25% anual sobre el valor de la propiedad

2. Pago Extraordinario y su Razonamiento según el flujo de efectivo acumulado

Tabla Comparativa de Flujo de Efectivo: Alquilar vs. Comprar a 20 años con lote y construcción por hasta 165 mil dolares en pozos de Santa Ana

En el mes 61, se efectúa un pago extraordinario de $19,793.4. Este monto es el resultado de ahorrar la diferencia entre el alquiler y la cuota del préstamo durante los primeros 60 meses. Específicamente, se ha reservado mensualmente $329.89, que es la diferencia entre el alquiler fijado en $1,650 y la cuota de préstamo de $1,320.11.

Este pago extraordinario se fundamenta en la comparativa con el escenario de alquiler. Mientras que en un alquiler se enfrenta un costo de $1,650 que experimenta un incremento anual del 4% debido a factores como la inflación y dinámicas del mercado, al optar por la compra, se presenta la ventaja de poder realizar un abono adicional al principal del préstamo a partir del mes 61 sin incurrir en penalizaciones por parte de la entidad financiera. Esta acción tiene el beneficio directo de disminuir considerablemente el capital pendiente del préstamo, lo que se traduce en una reducción en los intereses futuros.

Desde el mes 61 en adelante, si bien la cuota del préstamo se mantiene en $1,320.11, se toma la decisión de seguir abonando un total de $1,650 al mes. Esta estrategia acelera la amortización del préstamo. Es crucial señalar que, para este momento, el costo del alquiler ya habría excedido los $1,650 a causa del incremento anual previamente mencionado.

3. Cálculos y Resultados:

Tabla de Comparación Detallada:

Durante los primeros 18 años y 3 meses, pagaste un total de $343,650 por concepto de préstamo. A partir de ese momento, lograste liquidar completamente tu deuda gracias a los pagos extraordinarios que realizaste, basados en el ahorro entre lo que hubieras pagado de alquiler y la cuota del préstamo.

A lo largo de los siguientes 21 meses, hasta completar los 20 años, ya no tendrás que preocuparte por pagos del préstamo. Sin embargo, sí deberás cubrir el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI).

El punto clave de esta estrategia es que, al realizar pagos extraordinarios, el comprador logra liquidar su préstamo en 18 años y 3 meses. Esto le brinda una ventana de 21 meses en la que puede ahorrar la cantidad que originalmente destinaba al préstamo, es decir, $1,650 mensuales, restando únicamente el monto correspondiente al IBI. Esta capacidad de ahorro se vuelve especialmente valiosa cuando la comparamos con la opción de alquilar, donde el monto del alquiler experimenta un incremento anual del 4% debido a la inflación y otros factores del mercado.

En resumen, al optar por comprar y con una estrategia financiera adecuada, no solo se logra ser propietario de un inmueble, sino que también se consigue un ahorro significativo en comparación con el escenario de alquilar durante el mismo periodo de tiempo.

Gráfico 1: Incremento en el costos de Alquilar a lo largo de 20 años

Después de hacer el análisis a 20 años, es evidente que comprar una propiedad en Pozos de Santa Ana ofrece ventajas financieras significativas en comparación con alquilar. Aunque la compra implica un compromiso financiero inicial y responsabilidades adicionales como el mantenimiento y el pago de impuestos, la capacidad de realizar pagos extraordinarios y la eventual propiedad total de la vivienda pueden resultar en ahorros sustanciales a largo plazo. Es esencial considerar tus circunstancias personales, objetivos financieros y tolerancia al riesgo antes de tomar una decisión.

Consideraciones al Comprar una Propiedad: Aunque comprar una propiedad puede ofrecer beneficios financieros a largo plazo, también viene con sus propios desafíos y responsabilidades:

• Mantenimiento y Reparaciones: A diferencia del alquiler, donde el propietario generalmente es responsable de las reparaciones mayores, los propietarios deben estar preparados para manejar y financiar cualquier problema que surja.
• Fluctuación del Valor de la Propiedad: El valor de una propiedad puede aumentar o disminuir con el tiempo debido a factores del mercado, la economía y otros factores externos.
• Compromiso a Largo Plazo: Comprar una casa es un compromiso financiero a largo plazo. Asegúrate de estar listo para asumir esa responsabilidad antes de tomar una decisión.

Si deseas consejeria inmobiliaria, no dudes en contactar con nosotros

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Hola a todos,

De hecho, como parte de mi trabajo, también he aprendido la importancia de comunicar efectivamente un mensaje para vender un producto o servicio. En este sentido, quiero compartir con ustedes algunos consejos sobre cómo producir contenido visual que pueda ayudar a mejorar tus habilidades de venta y destacar en el mercado.

Primero, no es necesario tener un presupuesto grande o equipos costosos para producir contenido visual atractivo. La creatividad y la habilidad para comunicar un mensaje son los elementos clave. Por ejemplo, puedes usar herramientas como CapCut para mejorar la calidad de tus videos y crear contenido visual que resalte tus productos o servicios.

En este sentido, quiero compartir un consejo de la semana: ¡Traveseen CapCut, abran una cuenta en TikTok y publiquen su primer video sobre algo de su trabajo o su vida que les gustaría compartir y sobre el que no les pese hablar! Esta es una excelente manera de empezar a producir contenido visual y mejorar tus habilidades de venta.

Además, quiero compartir una cita del libro “Los 5 Lenguajes del Amor” de Gary Chapman que me ha inspirado: “El acto de amar es el acto de compartir. Compartimos tiempo, atención, palabras amables y toques cariñosos”. Y, como divorciado y como inmobiliario, también quiero recomendar que, antes de divorciarse, prueben una buena terapia. Cuando uno promete estar en la salud y en la enfermedad, así como en la riqueza y la pobreza, es hasta que la muerte nos separe.

Por último, me gustaría invitarlos a suscribirse a mi newsletter semanal, donde compartiré todo lo que aprenda sobre la industria de la construcción y otros temas relacionados. ¡No te lo pierdas! Suscríbete aquí.

Recuerda que cualquier cosa que la mente humana se proponga, lo puede lograr. Nuestro cerebro tiene una capacidad asombrosa para procesar información y encontrar patrones que validen nuestras ideas. Es por eso que es tan importante fijar nuestra mente en cosas positivas y en objetivos alcanzables, para que nuestro cerebro pueda trabajar en conjunto con nosotros para alcanzar esas metas.

¡Gracias por leer y nos vemos en la próxima edición del newsletter!

Saludos cordiales,

Ing. Gustavo Jiménez Monge

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La entrada 5 lecciones que aprendí en la Expoconstrucción sobre la industria de la construcción se publicó primero en Propiedades Advice.

Hay cuatro partes principales de un presupuesto de construcción, ya sea residencial o comercial.

Costos duros | Costos Directos

Los costos duros son todos aquellos relacionados con la construcción real del edificio, representan las partes tangibles del gasto, incluyendo materiales, mano de obra y costos de equipamiento. Un contratista determina estos costos en base a los precios que recibe de subcontratistas y proveedores, así como a los costos de las horas hombre, las cargas sociales asociadas y los seguros.

Costos blandos | Costos Indirectos

Los costos blandos, también llamados costos indirectos, incluyen diseño y otros servicios que pueden ser necesarios para un proyecto, pero no están directamente relacionados con el edificio o los materiales. Aquí se incluyen costos de arquitectura e ingeniería, seguros y fianzas, y honorarios legales y contables.

Condiciones generales

En la construcción, las condiciones generales se refieren a las instalaciones y necesidades temporales que se requieren para apoyar el proyecto y sus trabajadores. Incluyen servicios públicos, supervisión del proyecto, contenedores de basura, impresión, alquiler de remolques, gestión de proyectos y costos administrativos.

Permisos y tarifas

Todos los proyectos, excepto las reparaciones menores, están sujetos a revisión y permisos por parte de la jurisdicción local. Estas tarifas se basan en la escala de trabajo y tamaño del proyecto.

Consejos para lograr un presupuesto de construcción preciso

Levantamiento preciso

Tener un levantamiento preciso de la cantidad de trabajo requerido para un proyecto es clave para proporcionar un presupuesto preciso. Herramientas como la estimación de la construcción y el software de control de obra, pueden hacer que cuantificar el trabajo sea más fácil y exacto.

Revise cuidadosamente las cotizaciones de los subcontratistas

Antes de elegir automáticamente la oferta más baja de un subcontratista, asegúrese de revisarlas cuidadosamente. No todos los subcontratistas ofrecen el mismo alcance de trabajo y tomar una oferta baja que no incluya parte del proyecto podría engañarlo y generarle muchos dolores de cabeza hacia el final de su proyecto. Revise las exclusiones en cada oferta para asegurarse de conocer qué trabajo está incluido y cuál no antes de hacer su selección.

Verifique los cálculos de las ofertas.

No hay nada peor que aceptar un presupuesto de un contratista y darle las gracias a los demás, para descubrir que este se había equivocado con las sumas de su cotización porqué una de las fórmulas de la hoja de cálculo no se calculó. Verifique que todas las cuentas calcen antes de aceptar un presupuesto.

En ADVICE, como empresa dedicada a ayudar a las familias a lograr el sueño de ser propietario de una vivienda digna, nos preocupamos por brindar consejos valiosos a nuestros clientes en todas las etapas de la construcción de su hogar. Estos consejos incluyen la creación de un presupuesto preciso y realista, para garantizar que la construcción de su hogar se realice de manera eficiente y sin sorpresas desagradables en el camino.

Puede conectar con nosotros a traves de una asesoría gratuita de 60 minutos que podrán agendar en el siguiente modulo.

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