Si va a sacar una hipoteca en colones, en algún momento le van a poner al frente dos siglas: TBP y TRI. Y si es TRI, todavía falta escoger el nodo: 3, 6 o 12 meses. De ahí depende cómo se mueve su cuota durante los próximos veinte o treinta años.

Dónde están las tasas hoy

Al 7 de agosto de 2026:

La TBP se consulta en el cuadro oficial del Banco Central y la curva TRI en el histórico de la Cámara de Bancos. Ambas se publican semanalmente, así que verifique el valor de la semana antes de firmar nada.

Con esos números, la pregunta «¿TRI o TBP?» está mal planteada. Lo que usted paga es referencia más margen del banco, y el margen puede voltear el orden completo.

Las dos miden lo mismo, pero no igual

Ambas son tasas pasivas: miden lo que le cuesta al sistema financiero captar plata en colones. Ninguna es la tasa que usted paga.

La diferencia de fondo cabe en una línea: la TBP incluye las captaciones a la vista y la TRI no.

Los depósitos a la vista en colones han pesado no menos del 40 % de la captación total en los últimos años, y pagan tasas cercanas a cero. Meter ese 40 % en el promedio hunde la TBP por debajo de cualquier tasa de captación a plazo. Esa sola decisión metodológica explica buena parte de la brecha.

Hay además una diferencia institucional. La TBP la define y calcula el Banco Central de Costa Rica. La TRI la creó la Cámara de Bancos e Instituciones Financieras y su cálculo lo hace PIPCA, un proveedor de precios independiente de la Cámara y regulado por la Superintendencia General de Valores.

La regla del 95 % de la TBP es parte de la regulación del BCCR. La cobertura de la TRI es una declaración de la Cámara, que administra el índice.

Del lado jurídico, el artículo 497 del Código de Comercio permite pactar interés variable con tasas de referencia o índices, siempre que sean objetivos y de conocimiento público, y el artículo 70 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional autoriza a los bancos a establecer tasas variables ajustables periódicamente. La SUGEF reconoce la TRI dentro de sus estructuras de información supervisora, incluidos los nodos de 3, 6 y 12 meses, aunque no la calcula; también le aplica su Reglamento 10-07 sobre divulgación de información y publicidad de productos y servicios financieros.

Un detalle que conviene conocer: el mismo artículo 497 establece la TBP como tasa de interés legal supletoria para obligaciones en moneda nacional cuando no hay acuerdo. Eso no la vuelve económicamente superior para una hipoteca pactada expresamente a tasa variable.

Cómo se calcula la TBP

La metodología vigente la aprobó la Junta Directiva del BCCR en el artículo 13 del acta de la sesión 6059-2022, del 4 de mayo de 2022. Las estadísticas del Banco Central la identifican como vigente desde el 1.° de diciembre de 2022.

La muestra son las entidades supervisadas por SUGEF con mayor captación total en colones, que juntas representen al menos el 95 % del saldo promedio de captaciones de las Otras Sociedades de Depósito de los seis meses previos. Se revisa cada febrero.

El cálculo va así. Con las captaciones negociadas de miércoles a martes se saca una tasa ponderada por monto para cada uno de veinte horizontes de plazo: 1 día; 2-6; 7-13; 14-20; 21-29; 30-59; 60-89; 90-119; 120-149; 150-179; 180-209; 210-239; 240-269; 270-359; 360-539; 540-719; 720-1.079; 1.080-1.439; 1.440-1.799; y 1.800 días o más. Si un horizonte queda vacío esa semana, se arrastra la tasa de la semana anterior.

El peso de cada horizonte no sale de la semana corriente. Se construye sobre el monto ponderado por plazo en días acumulado en 52 semanas, de modo que los plazos que históricamente concentran más captación pesan más.

Aparte, del informe Clase de Datos de Pasivos que las entidades mandan a SUGEF por el sistema SICVECA salen las tasas de las otras captaciones a plazo y de las captaciones a la vista, con dos meses de rezago, y sus participaciones se calculan con promedios móviles de doce meses. Todo se combina en un indicador semanal de costo financiero, y la TBP es el promedio móvil de cuatro semanas de ese indicador.

Las tasas van brutas, sin excluir impuesto sobre la renta, con factor de 360 días. El resultado se redondea al centésimo de punto porcentual, se divulga el día del cálculo (miércoles, o el día hábil anterior) y rige a partir del jueves. El detalle completo está en el Título V de las Regulaciones de Política Monetaria.

Ahí está lo importante: la TBP carga cuatro fuentes de inercia encima. Ponderaciones de 52 semanas, saldos promedio de 12 meses, dos meses de rezago en algunos componentes y una media móvil final de cuatro semanas. El reglamento dice explícitamente que ese promedio móvil se usa para controlar volatilidad.

Una salvedad que el propio BCCR publica y casi nadie lee: desde el 13 de setiembre de 2023 su serie estadística advierte que «no es posible garantizar la integridad del cálculo» por información incompleta suministrada por algunos bancos comerciales. La nota sigue visible. No obliga a descartar el indicador, pero es una limitación de calidad de datos declarada por su propio administrador, y en un contrato a 25 años no es un detalle menor.

Cómo se calcula la TRI

Se publica desde el 23 de marzo de 2016. En diciembre de ese mismo año la curva se amplió a nueve nodos y se incorporó el truncamiento, según los antecedentes que publica la Cámara. El BCCR también reproduce la serie en su cuadro de tasas de referencia interbancaria.

Las entidades participantes le mandan a PIPCA sus archivos de captaciones por plazo, monto y tasa. No pasan por la Cámara. PIPCA procesa, comunica los resultados y la tasa rige desde el día posterior a su publicación hasta el miércoles siguiente. La Cámara indica que la metodología es auditable.

El cálculo toma las tasas brutas de las captaciones efectuadas durante la semana anterior, de miércoles a martes. Se agrupan por plazo, a cada grupo se le aplica un truncamiento a dos desviaciones estándar para sacar las operaciones atípicas, y sobre lo que queda se hace una media ponderada por monto captado. La fórmula está publicada.

Los tres nodos que interesan para vivienda toman estos plazos:

Sin promedio móvil, sin ponderaciones anuales, sin rezago. La TRI es una fotografía semanal del mercado de captación a plazo. Esa es su virtud declarada.

Dos límites de reproducibilidad vale la pena señalarlos. La publicación dice que se trunca a dos desviaciones estándar, pero no especifica si la desviación es muestral o poblacional, si el umbral se calcula antes o después de algún filtro previo, ni si el procedimiento se repite de forma iterativa. Y el cuadro de rangos deja espacios entre nodos —TRI 3 termina en 120 días y TRI 6 arranca en 150—, mientras la misma página afirma que todas las captaciones se clasifican entre los nueve plazos, sin explicar cómo se tratan las observaciones que caen en medio. Nada de eso impide usar la TRI como índice contractual. Sí significa que su documentación pública tiene menos detalle operativo que la metodología regulatoria de la TBP.

Volatilidad: qué tan rápido se mueve cada una

El nivel dice cuál cuota arranca más baja. La volatilidad dice qué tan tranquilo va a dormir durante los siguientes treinta años. Son preguntas distintas.

Lo que dice la metodología

La TRI transmite el 100 % de un cambio en las tasas de captación a la semana siguiente. No tiene mecanismos de amortiguación.

La TBP es otra cosa. El promedio móvil de cuatro semanas hace que un cambio permanente entre al 25 % la primera semana, al 50 % la segunda, al 75 % la tercera y completo hasta la cuarta. Y solo una parte del índice reacciona a la semana corriente: el resto viene de las captaciones a la vista y de otras captaciones a plazo, con dos meses de rezago. Como el BCCR consigna que la vista pesa no menos del 40 % de la captación en colones, el componente que sí reacciona rápido es como máximo el 60 %.

Combinando ambas cosas, ante un alza de 100 puntos base en las tasas de captación a plazo:

El 40 % restante solo llega si también suben las tasas de las cuentas a la vista, con dos meses de rezago. En la práctica esas tasas se mueven poco, así que funcionan como un ancla que le impide a la TBP seguir a la captación a plazo hasta el final.

Lo que dicen las series

Sobre 108 observaciones mensuales emparejadas entre enero de 2017 y diciembre de 2025, midiendo la desviación estándar de los cambios mensuales y anualizándola:

La TBP fue la más suave de las cuatro. Y la brecha se ve todavía mejor en la amplitud: en esos nueve años la TBP se movió entre 2,80 % y 6,69 %, mientras la TRI 6 meses fue de 2,75 % a 9,72 %. Casi el doble de recorrido.

Dentro de la curva TRI hay un detalle contraintuitivo que conviene tener presente al escoger nodo: el de 6 meses no es el más volátil pese a ser más largo que el de 3. La Cámara declara que el plazo de seis meses concentra el mayor porcentaje de las captaciones del mercado local, y un nodo con más operaciones detrás produce un promedio más estable.

La confusión más cara: 3, 6 y 12 no son la frecuencia de revisión

TRI 3 meses no equivale a revisión trimestral. TRI 6 meses no equivale a revisión semestral. TRI 12 meses no equivale a revisión anual.

Los tres nodos se recalculan semanalmente. Los números identifican el plazo de las captaciones con que se construye cada nodo, no cada cuánto le tocan la cuota. La frecuencia de revisión es una condición contractual aparte. La ley permite tasas variables y ajustes periódicos, pero no obliga a que un préstamo TRI 6 se revise cada seis meses.

Banco LAFISE, por ejemplo, usa TRI 6 meses para créditos menores a un año y TRI 12 meses para créditos a más plazo, pero ajusta la tasa trimestralmente en ambos casos.

Y sí importa. Tome un préstamo de ₡100 millones a 30 años que arranca en 8,00 % y suponga que, justo después de una revisión, la referencia sube dos puntos de forma permanente:

En un ciclo al alza, la revisión espaciada le protege el flujo porque retrasa el golpe. En un ciclo a la baja pasa lo contrario: el de revisión trimestral recoge antes la rebaja y el de revisión anual sigue pagando la tasa vieja.

La volatilidad del índice y la frecuencia de revisión se multiplican. Un índice volátil con revisión anual puede ser más manejable que uno estable con revisión mensual, porque a la cuota llega el índice muestreado en la fecha de revisión, no su trayectoria completa. Pregunte siempre las dos cosas por separado: cuál nodo y cada cuánto se reajusta.

Lo que de verdad decide: el margen

Comparar TBP contra TRI es comparar la mitad de la ecuación.

Un crédito de ₡100 millones a 30 años, sistema francés, con un margen igual de 4,00 puntos porcentuales para todos:

Es un escenario estático, no un pronóstico: en un préstamo variable real la referencia cambia durante las tres décadas. El margen de 4 puntos es un supuesto comparativo, no la tasa de ninguna institución. No incluye comisión de formalización, avalúo, gastos legales ni seguros.

TRI 3 le baja la cuota ₡5.500 frente a TBP. TRI 6 se la sube unos ₡70.055 y TRI 12 unos ₡197.011.

La prueba útil no es «¿TRI o TBP?» sino cuánto margen tiene que bajar la oferta TRI para empatar. Contra un TBP + 4,00 %:

Con eso en mano, el mercado se lee distinto. Un TRI 3 + 4,20 % ya sale más caro que un TBP + 4,00 %, aunque el índice TRI 3 esté por debajo de la TBP. Un TRI 6 + 2,50 % arranca medio punto abajo. Y un TRI 3 + 5,00 % da 8,57 %: claramente más caro, con el índice más bajo de los cuatro.

En plaza se ven márgenes de TBP + 3,5 a 4,35 puntos para vivienda en colones, con frecuencia con tasa piso, y de TRI 6 meses + 1,75 a 3,0 puntos. En nuestra comparación de la oferta hipotecaria en Costa Rica puede ver qué referencia y qué margen está usando cada banco.

Cuánto se le mueve la cuota

Sobre el mismo crédito de ₡100 millones a 30 años, con márgenes de 4 puntos y desplazando cada referencia en paralelo:

Dos puntos más de TBP le suben la cuota de ₡709.514 a ₡851.820: ₡142.306 mensuales, un 20,1 %. Para TRI 3 el mismo shock la lleva de ₡704.014 a ₡845.966, unos ₡141.952.

Fíjese en algo: ante el mismo shock, el golpe es casi idéntico en las cuatro referencias. La referencia no cambia la magnitud del daño. Cambia la probabilidad y la velocidad con que ese daño llega. Por eso la volatilidad importa tanto como el nivel.

Si quiere correr esto con su monto, su plazo y su tasa, use la calculadora de amortización.

Qué pasó en los dos últimos ciclos

Entre diciembre de 2021 y octubre de 2022, el BCCR llevó la Tasa de Política Monetaria de 0,75 % a 9 %, un movimiento de 825 puntos base. La TRI a seis meses superó el 9,50 % y todavía estaba en 8,40 % en abril de 2023. La TBP tocó cerca de 6,6 %, su nivel más alto en ocho años, y el 20 de abril de 2023 estaba en 6,64 %.

En la misma fecha: 8,40 % contra 6,64 %. Una brecha de 1,76 puntos porcentuales, consistente con lo que predice la función de transferencia de la sección anterior. Ese episodio quedó bien documentado en esta nota de La Nación.

El ciclo de bajada contó otra historia:

La TBP recortó siete veces más que la TRI, según el balance de cierre de año. No contradice lo anterior. La TRI transmite rápido lo que pasa en el mercado de depósitos a plazo, pero en 2025 esas tasas ya estaban cerca de su piso: la TRI a seis meses se movió en una banda de 4,7 % a 5,0 % todo el año. La TBP, en cambio, seguía descargando el ajuste rezagado del ciclo anterior. La lección es que velocidad respecto a la captación no es lo mismo que sensibilidad respecto a la política monetaria.

La TPM sigue en 3,25 % desde el 18 de diciembre de 2025. La tasa pasiva negociada en colones cerró mayo de 2026 en 4,7 % y la activa negociada en 12,1 %. Ese último dato merece atención: el BCCR reportó en julio de 2026 que los recortes de TPM se trasladaron de forma parcial y gradual a las tasas activas, y la activa negociada en colones subió de 11,4 % a 12,1 % interanual. El margen bancario se ensanchó. La cobertura del informe está aquí.

Conviene saber también qué tan usada es cada referencia. Según datos de SUGEF, hasta octubre de 2022 había 697.314 créditos en colones atados a la TBP —52,2 % de los que tienen indicador variable— frente a 33.156 con TRI, un 2,4 %.

Lo que no está en la metodología y decide igual

Ni la TBP ni la TRI definen comisión hipotecaria, seguro obligatorio, margen bancario, piso contractual ni costo de formalización. Todo eso es del producto y del contrato, y puede voltear una comparación ajustada.

Un piso, por ejemplo. Una cláusula «TRI 3 + 4 %, tasa mínima 8 %» significa que con TRI 3 en 3,57 % el cálculo ordinario daría 7,57 %, pero usted paga 8,00 %. La ventaja de TRI 3 desaparece. El piso no es parte del índice.

Una comisión también. Si ese mismo crédito TBP + 4,00 % cobrara 1 % de formalización descontado del desembolso, usted recibiría ₡99 millones netos pero pagaría la cuota calculada sobre ₡100 millones. El costo efectivo anual de flujo subiría de 7,924 % a 8,035 %. Los 0,08 puntos que separan hoy a TRI 3 de TBP se los come una comisión.

Y los seguros. Una cuota financiera de ₡704.014 no es una salida mensual de ₡704.014 si además hay primas de vida, incendio o terremoto.

La comparación correcta es de flujo completo:

Costo = referencia + margen + comisiones + seguros + efecto de pisos y techos

Riesgo de cuota = volatilidad del índice + frecuencia de revisión + saldo + plazo restante

La respuesta

No es «escoja siempre TBP». Es más precisa que eso.

Con los valores del 7 de agosto de 2026, no hay razón económica para pagar el mismo margen sobre TRI 6 o TRI 12 que sobre TBP. Esas referencias están 1,00 y 2,74 puntos porcentuales más arriba, y además fueron un 73 % y un 71 % más volátiles en los nueve años medidos. TRI 3 compite de frente en nivel, porque está 0,08 puntos por debajo, aunque se movió un 43 % más que la TBP.

Entre TBP + 4 % y TRI 3 + 4 %, TRI 3 gana en la cuota inicial por ₡5.500 y pierde en estabilidad. Para un crédito a 30 años, ₡5.500 no compran esa diferencia.

Entre TBP + 4 % y TRI 6 + 4 %, la TBP es claramente preferible hoy. Entre TBP + 4 % y TRI 12 + 4 %, la TBP es sustancialmente preferible.

Para un crédito de vivienda de 20 a 30 años con prioridad en estabilidad presupuestaria, y con márgenes, pisos, comisiones y periodicidades comparables, la TBP tiene hoy la mejor posición: está casi empatada con TRI 3 en nivel, muy por debajo de TRI 6 y TRI 12, y es la más estable de las cuatro. La salvedad es la advertencia del BCCR sobre integridad del cálculo.

Por perfil:

Si termina escogiendo TRI, que sea el nodo de 6 meses. Es el más profundo y el estándar de plaza. Una expectativa sobre los próximos seis o doce meses no debería mandar en una decisión a 20 o 30 años: en ese horizonte van a pasar varios ciclos de tasas.

Antes de firmar

Léalo en este orden:

1. Tasa total inicial: índice exacto más margen exacto, por escrito.
2. Si el margen es fijo o revisable. Un margen revisable agrega un riesgo distinto al del índice.
3. Frecuencia de revisión, en meses. Es independiente del nodo.
4. Piso y techo. El piso es el punto que más gente pasa por alto.
5. Cuál índice y qué fecha exacta de observación se usa. Una publicación semanal de diferencia cambia el número.
6. Fórmula de recálculo de la cuota después del ajuste.
7. Comisión de formalización, avalúo, gastos legales y seguros.
8. Reglas de prepago parcial y total. De eso depende si puede portar el crédito si aparece mejor oferta.
9. Cláusula de sustitución del índice, redactada con criterio objetivo, para el caso de que la TBP se descontinúe o la Cámara deje de publicar la TRI.

Y corra el estrés: cuota con la referencia actual más dos puntos porcentuales, y si puede, más cuatro. Si esa cuota no le cabe en el presupuesto, el crédito es muy grande, sin importar el índice.

Nota metodológica

Las medidas de volatilidad se calcularon sobre 108 observaciones mensuales emparejadas entre enero de 2017 y diciembre de 2025, con la TBP del BCCR y la TRI de la Cámara de Bancos. Se excluyó 2016 porque el cambio metodológico de la TRI del 7 de diciembre de ese año habría metido un quiebre dentro de la muestra. La función de transferencia es aritmética sobre las metodologías publicadas y se expresa como cota superior, porque la participación de las otras captaciones a plazo no es un dato público. Las cuotas suponen sistema francés y excluyen comisiones, avalúo, gastos legales y seguros.

Fuentes

• BCCR — Artículo 13, acta de la sesión 6059-2022 (metodología TBP vigente)
• BCCR — Cuadro Tasa Básica Pasiva, serie semanal y notas metodológicas
• BCCR — Definición TBP y TED, Título V de las Regulaciones de Política Monetaria
• BCCR — Cuadro de Tasa de Referencia Interbancaria en colones y dólares
• BCCR — Indicadores económicos, tasas de interés
• Cámara de Bancos — Antecedentes, metodología y cobertura de la TRI
• Cámara de Bancos — Fórmula de cálculo de la TRI
• Cámara de Bancos — Histórico TRI Colones
• Código de Comercio, artículo 497 (SINALEVI)
• Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, artículo 70 (SINALEVI)
• SUGEF — Normativa vigente, incluido el Reglamento 10-07
• SUGEF — Manual de Información SICVECA
• SUGEVAL — Superintendencia General de Valores
• Banco LAFISE — Preguntas frecuentes sobre la tasa TRI
• La Nación — Así cerraron en 2025 las principales tasas de referencia para los créditos en colones
• La Nación — Tasa TRI empieza a bajar, pero aún mantiene contra las cuerdas a los deudores
• Infobae — La reducción de la tasa de interés impacta más en los ahorrantes que en los deudores

La entrada TBP o TRI: cuál conviene en su crédito de vivienda se publicó primero en Propiedades Advice.

El artículo TBP vs. TRI para un crédito de vivienda en colones compara niveles: cuál referencia está más baja hoy y cuánto margen tiene que ceder un banco para que una TRI empate con la TBP. Eso resuelve cuál cuota arranca más barata.

Falta la otra mitad. En una hipoteca a treinta años lo que arruina un presupuesto no es la cuota del primer mes, sino la del año doce. Y eso depende de cuánto se mueve la referencia que usted escogió.

Este artículo mide eso con nueve años de datos.

Los datos

108 observaciones mensuales emparejadas, de enero de 2017 a diciembre de 2025. La TBP viene de la serie del Banco Central y las TRI del histórico de la Cámara de Bancos.

Se dejó fuera 2016 a propósito. La TRI empezó a publicarse el 24 de marzo de ese año, pero el 7 de diciembre cambió su tratamiento de valores extremos y se ampliaron los nodos de plazo. Meter ese año habría introducido un quiebre metodológico dentro de la muestra.

Promedios anuales:

Amplitud: hasta dónde llegó cada una

Antes de entrar en desviaciones estándar, mire el dato más simple y más brutal: el mínimo y el máximo de cada serie en esos nueve años, y qué cuota habría implicado cada extremo en un crédito de ₡100 millones a 30 años con un margen de 4 puntos porcentuales.

Un deudor con TBP habría visto su cuota moverse dentro de una banda de ₡277.049. Uno con TRI 6 meses, dentro de una banda de ₡514.147. Casi el doble de recorrido, sobre el mismo crédito y el mismo margen.

Y esto no es un escenario hipotético. Son los valores que efectivamente tuvieron esas referencias entre 2017 y 2025.

Si quiere ver qué banda le corresponde a su monto y su plazo, corra los extremos en la calculadora de amortización.

Volatilidad de los cambios

La amplitud dice hasta dónde llegó cada serie. La volatilidad dice qué tan bruscamente se movió para llegar ahí, que es lo que determina si a usted le da tiempo de acomodar el presupuesto.

Se midió la desviación estándar del cambio mes a mes, anualizada, más el cambio absoluto medio y el percentil 95 de los cambios:108 observaciones mensuales, enero 2017 a diciembre 2025

La TBP fue la más suave de las cuatro por cualquiera de las tres medidas. En un mes cualquiera se movió 14,5 puntos base en promedio; la TRI 12 meses se movió 28,2, casi el doble.

El percentil 95 es el que más le sirve a un deudor: es el tamaño del movimiento que se supera solo en uno de cada veinte meses. Para la TBP son 60 puntos base. Para la TRI 6 meses, 91.

La frecuencia con que se mide cambia el resultado

Aquí hay algo que conviene explicar bien, porque a primera vista parece una contradicción.

Medida semana a semana, la brecha es abismal. Sobre 24 publicaciones semanales de la TBP entre agosto de 2025 y enero de 2026, la desviación estándar de los cambios fue de 1,1 puntos base, y el salto más grande fue de 2. Sobre 51 publicaciones semanales de la TRI entre marzo de 2016 y marzo de 2017, la TRI 6 meses registró 13,9 puntos base y llegó a saltar 46 en una sola semana.

Medida mes a mes sobre nueve años, la brecha se reduce a un 43 %-73 %.

No se contradicen. Miden cosas distintas.

La TBP se calcula con un promedio móvil de cuatro semanas, con dos meses de rezago en el componente de captaciones a la vista y con ponderadores construidos sobre 52 semanas, según la metodología aprobada por el BCCR en 2022. Ese aparato elimina casi por completo el ruido de alta frecuencia: de una semana a la otra, la TBP prácticamente no se mueve.

Lo que ningún suavizado puede evitar es el ciclo. Cuando el Banco Central mueve la Tasa de Política Monetaria 800 puntos base, la TBP tiene que ir hacia allá igual que la TRI, solo que más despacio y menos lejos. Por eso a horizonte mensual y anual las cuatro referencias se parecen mucho más: el ciclo domina.

Para una hipoteca, la medida mensual es la relevante, porque ningún contrato reajusta la cuota cada semana. La medida semanal explica el mecanismo; la mensual mide el daño.

Advertencia: las dos ventanas semanales corresponden a períodos distintos —TRI en 2016-2017 y TBP en 2025-2026— y no son una medición pareada. Las cifras mensuales sí lo son.

Por qué la TBP se mueve menos

El resultado no es casualidad estadística. Está construido en la metodología, que el BCCR detalla en el Título V de las Regulaciones de Política Monetaria.

La TRI no tiene ninguno de esos mecanismos. Toma las captaciones de la semana anterior, trunca las atípicas a dos desviaciones estándar y las promedia ponderando por monto.

Se puede poner número al efecto. El promedio móvil de cuatro semanas hace que un cambio permanente entre al 25 % la primera semana, al 50 % la segunda y completo hasta la cuarta. Y solo una parte del índice reacciona a la semana corriente: el BCCR consigna que las captaciones a la vista pesan no menos del 40 % del total en colones, y esa parte llega con dos meses de rezago desde el informe que las entidades remiten a la SUGEF por el sistema SICVECA. Combinando ambas cosas, ante un alza de 100 puntos base en las tasas de captación a plazo, la TBP se mueve como máximo 15 puntos base la primera semana y 60 en régimen. La TRI se mueve 100 en la primera semana.

Ese techo de alrededor del 60 % explica el episodio de 2022-2023. Cuando el BCCR llevó la Tasa de Política Monetaria de 0,75 % a 9 %, la TRI a seis meses alcanzó 9,72 % en la muestra y la TBP se quedó en 6,69 %. Tres puntos porcentuales de diferencia en los máximos, exactamente donde la aritmética de la metodología dice que se tenía que quedar.

Persistencia y correlación

Dos medidas más, con una advertencia de lectura.

La autocorrelación de los cambios es lo interesante. En la TBP vale 0,530: si este mes subió, es probable que el siguiente también suba. Los movimientos de la TBP vienen encadenados, en tendencia. En la TRI 12 meses vale 0,090, o sea, prácticamente nada: un mes sube, el siguiente puede bajar sin relación con el anterior. Eso es ruido, y para un deudor el ruido es lo peor de administrar porque no se puede anticipar.

La vida media de 39 meses de la TBP no significa que tarde 39 meses en reaccionar. Es una medida de persistencia estadística del nivel, estimada con un AR(1) sobre toda la muestra, y estas series atraviesan ciclos de política monetaria y un cambio de metodología. Sirve para describir, no para pronosticar. Las medidas directas de velocidad son las de la tabla anterior.

En niveles, las cuatro referencias están muy correlacionadas: entre 0,928 y 0,971 contra la TBP. Pero la correlación de los cambios mensuales es bastante menor: 0,773 con TRI 3, 0,695 con TRI 6 y 0,556 con TRI 12.

Traducido: las cuatro comparten el ciclo general de tasas, pero no se mueven al mismo ritmo ni en la misma magnitud cada mes. Escoger una referencia no es escoger un nivel, es escoger un camino.

Qué resiste una prueba estadística y qué no

Los diferenciales de nivel frente a la TBP son estadísticamente sólidos, incluso corrigiendo la fuerte autocorrelación de las series con errores estándar HAC de Newey-West:

Las diferencias de varianza de los cambios, en cambio, no son todas concluyentes. Con la prueba de Brown-Forsythe, que aguanta mejor las desviaciones de normalidad que un F clásico:

Vale la pena decirlo con claridad porque juega en contra del argumento de este artículo: al 5 %, no hay evidencia suficiente para afirmar que la TRI 3 meses sea más volátil que la TBP. Su desviación estándar observada sí es mayor, un 43 %, pero la prueba no descarta que sea azar de la muestra. Para TRI 6 y TRI 12 la diferencia sí es estadísticamente significativa.

No se estimó un modelo GARCH. Con 108 datos mensuales, un cambio de metodología en medio y ciclos de política monetaria fuertes, un GARCH agregaría parámetros y apariencia de precisión sin mejorar la decisión hipotecaria.

Nivel y volatilidad, juntos

Los diferenciales medios de nivel contra la TBP, en los mismos 108 meses:

Y restringiendo la muestra a junio de 2022 en adelante, que es cuando la TBP ya se calcula con la metodología aprobada en mayo de ese año:

Bajo la metodología actual, la TRI 6 meses no estuvo por debajo de la TBP en ninguna de las observaciones mensuales. La TRI 12 meses tampoco, en ninguno de los nueve años.

El caso de la TRI 3 meses se debilitó: su ventaja media pasó de 44 a 19 puntos base, y la proporción de meses en que estuvo por debajo bajó de 90,7 % a 76,7 %.

Ponga las dos dimensiones juntas y el cuadro queda así:

Ningún banco debería cobrarle el mismo margen sobre una referencia que es a la vez más alta y más volátil. Para saber si el que le están ofreciendo compensa esa diferencia, revise la comparación de la oferta hipotecaria en Costa Rica.

La volatilidad del índice no es la volatilidad de su cuota

Falta una pieza, y es del contrato, no del índice.

A su cuota no llega la trayectoria completa de la referencia. Llega el valor que tenía el índice en la fecha de revisión pactada. Un índice ruidoso con revisión anual puede resultar más manejable que uno estable con revisión mensual.

Un préstamo de ₡100 millones a 30 años que arranca en 8,00 % y recibe un alza permanente de dos puntos justo después de una revisión:

Y hay que insistir en algo, porque es la confusión más cara del mercado: los nodos de 3, 6 y 12 meses no son la frecuencia de revisión. Los tres se recalculan semanalmente. El número identifica el plazo de las captaciones con que se construye cada nodo. Un contrato «TRI 12 meses + 2 % con revisión trimestral» cambia cada tres meses; no queda congelado un año.

La ley deja esa frecuencia al contrato: el artículo 497 del Código de Comercio exige que el índice sea objetivo y de conocimiento público, y el artículo 70 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional permite ajustes periódicos, sin fijar cada cuánto.

Conclusiones

1. La TBP fue la referencia más suave de las cuatro, por todas las medidas. Menor desviación estándar de los cambios, menor cambio absoluto medio, menor percentil 95 y la banda de niveles más estrecha en nueve años.
2. La diferencia se traduce en plata. Sobre ₡100 millones a 30 años, la cuota de un deudor con TBP recorrió una banda de ₡277.049 entre el mínimo y el máximo del período. Con TRI 6 meses, ₡514.147.
3. Es un resultado de diseño, no de suerte. Cuatro mecanismos de suavizado en la TBP contra ninguno en la TRI. La aritmética limita la respuesta de la TBP a un 60 % de un movimiento en la captación a plazo, y eso explica los tres puntos porcentuales que las separaron en los máximos de 2023.
4. TRI 6 y TRI 12 pierden en las dos dimensiones. Están más arriba en nivel y se mueven más. Solo tienen sentido con un margen bancario sustancialmente menor.
5. TRI 3 es la única decisión genuinamente fina. Su ventaja de nivel se redujo a 19 puntos base bajo la metodología actual de la TBP, y su mayor volatilidad observada no alcanza significancia estadística al 5 %. Para inclinarse por ella habría que recibir algo más: menor margen, revisión menos frecuente, ausencia de piso o mejores condiciones de prepago.
6. La frecuencia de revisión pesa tanto como el índice. Es la que decide cuánta de esa volatilidad llega efectivamente a lo que usted paga cada mes.

Nota metodológica y límites

• Muestra principal: 108 observaciones mensuales emparejadas, enero 2017 a diciembre 2025. TBP del BCCR, TRI de la Cámara de Bancos. Se excluyó 2016 por el cambio metodológico de la TRI del 7 de diciembre de ese año.
• La volatilidad anualizada se obtuvo multiplicando la desviación estándar de los cambios mensuales por la raíz de 12. El «cambio absoluto medio» es el promedio del valor absoluto de la diferencia mensual; sustituye al ATR clásico, que requiere máximos y mínimos intraperíodo que estas series no tienen.
• Las cifras semanales provienen de 51 publicaciones de la TRI entre marzo de 2016 y marzo de 2017 y 24 de la TBP entre agosto de 2025 y enero de 2026. No son ventanas pareadas y se presentan solo para ilustrar el efecto del suavizado de alta frecuencia.
• El promedio 2017-2025 mezcla dos regímenes de cálculo de la TBP. Por eso se presenta aparte el período desde junio de 2022; la metodología vigente se aprobó el 4 de mayo de 2022 y se publicó el 13 de mayo.
• El BCCR mantiene desde el 13 de setiembre de 2023, en su propia serie, la advertencia de que no puede garantizar la integridad del cálculo de la TBP por información incompleta suministrada por algunos bancos comerciales. Afecta a los datos recientes de esa serie y es una razón más para no decidir por diferencias de pocos puntos base.
• La vida media AR(1) es descriptiva. Un AR(1) sobre toda la muestra no es un modelo fiable para proyectar veinte o treinta años.
• Que la TRI 12 meses haya estado siempre por encima de la TBP en la muestra no garantiza que siempre lo esté. Es una regularidad persistente con explicación estructural, no una ley.
• Todas las cuotas suponen sistema francés, margen de 4,00 puntos porcentuales y excluyen comisiones, avalúo, gastos legales y seguros. El margen es un supuesto comparativo, no la tasa de ninguna institución.
• Todas las referencias analizadas son en colones. La Cámara publica también TRI en dólares; ese sería otro análisis, con riesgo cambiario incluido.

Fuentes

• BCCR — Serie histórica de la Tasa Básica Pasiva y notas metodológicas
• BCCR — Artículo 13, acta de la sesión 6059-2022 (metodología TBP vigente)
• BCCR — Definición TBP y TED, Título V de las Regulaciones de Política Monetaria
• BCCR — Cuadro de Tasa de Referencia Interbancaria en colones y dólares
• BCCR — Indicadores económicos, tasas de interés
• Cámara de Bancos — Serie histórica TRI Colones
• Cámara de Bancos — Fórmula de cálculo de la TRI
• Cámara de Bancos — Antecedentes, metodología y cobertura
• Código de Comercio, artículo 497 (SINALEVI)
• Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, artículo 70 (SINALEVI)
• SUGEF — Manual de Información SICVECA
• SUGEF — Normativa vigente
• SUGEVAL — Superintendencia General de Valores
• La Nación — Tasa TRI empieza a bajar, pero aún mantiene contra las cuerdas a los deudores
• La Nación — Así cerraron en 2025 las principales tasas de referencia para los créditos en colones
• Infobae — La reducción de la tasa de interés impacta más en los ahorrantes que en los deudores

La entrada Volatilidad de la TBP y la TRI: nueve años de datos se publicó primero en Propiedades Advice.

Respuesta directa

Bono-crédito no es un préstamo común.

El crédito hipotecario es un préstamo de banco que usted paga completo con intereses. El bono-crédito, llamado credibono de forma informal, combina un subsidio no reembolsable del BANHVI con un crédito por el resto. Reduce el monto a financiar y puede bajar la prima. El crédito hipotecario aplica sin tope de ingreso. El bono-crédito exige no tener casa propia, no haber recibido bono antes y tener ingreso familiar menor a ₡1.940.076. Si supera ese rango, revise crédito hipotecario tradicional.

Comparar mi opción Calcular cuota

₡1.940.076 Tope general de ingreso familiar BANHVI al 4 de junio de 2026.

₡9.700.000 Bono máximo para ingresos de ₡161.673 o menos.

10%-20% Prima usual en crédito hipotecario.

1 vez El bono se recibe una sola vez.

Término correcto

Credibono es uso informal.

El nombre oficial usado por BANHVI es Bono-Crédito. También existen modalidades como Ahorro-Bono-Crédito y Crédito-Bono-Aporte. Use el nombre oficial al tramitar.

El beneficio no está en pagar menos intereses. Está en bajar el monto que necesita financiar.

• Crédito hipotecarioBanco financia la compra. Usted paga el préstamo completo más intereses.
• Bono-créditoBANHVI aporta subsidio y una entidad autorizada tramita el crédito restante.
• Ruta de decisiónIngreso, casa previa, bono previo y prima disponible definen la opción real.

Comparación

Qué cambia entre una opción y otra.

Criterio	Crédito hipotecario	Bono-crédito BANHVI
Naturaleza	Préstamo 100% reembolsable	Subsidio + crédito por el resto
Tope de ingreso	Sin tope	Ingreso familiar menor a ₡1.940.076
Subsidio	No	Sí. Monto según ingreso familiar
Prima	10% a 20%	Menor o nula según modalidad
Casa propia previa	Permitida	No debe tener casa propia o más de una propiedad
Bono previo	No aplica	No haber recibido bono antes
Dónde se tramita	Banco	Entidad autorizada por el BANHVI
Plazos	Hasta 25 a 30 años según banco	Según entidad y modalidad

Ejemplo

El subsidio baja el crédito.

Vivienda de ₡45.000.000 y familia con ingreso de ₡900.000. Si aplica bono-crédito con subsidio de ₡9.000.000, el crédito baja a ₡36.000.000. Con crédito hipotecario puro, debe financiar el valor restante después de prima y asumir el pago completo del préstamo.

Confirme montos del bono con BANHVI antes de firmar. Los rangos se ajustan por decreto y por ingreso familiar.

Preguntas frecuentes

Respuestas rápidas

¿Qué es el credibono o bono-crédito?

Es la combinación de un subsidio no reembolsable del BANHVI con un crédito por el resto del valor de la casa. Reduce el monto a financiar.

¿Cuál es el tope de ingreso para acceder al bono?

El requisito general vigente al 4 de junio de 2026 es ingreso familiar menor a ₡1.940.076. El monto del subsidio depende del ingreso.

¿Dónde se tramita el bono-crédito?

En entidades autorizadas por el BANHVI. Esas entidades reciben solicitudes y gestionan el proceso.

Siguiente paso

No compare solo tasa. Compare requisitos.

ADVICE le ayuda a ordenar ingreso, prima, requisitos BANHVI y cuota antes de escoger ruta de financiamiento.

Revisar mi caso Ver servicios

Fuentes y fecha

Datos usados

• BANHVI, montos de bono según ingreso familiar
• BANHVI, condiciones para acceder al bono
• BANHVI, entidades autorizadas
• Reglamento Programa Bono Diferido
• Actualizado el 4 de junio de 2026.

La entrada Crédito hipotecario vs bono-crédito (credibono) en Costa Rica se publicó primero en Propiedades Advice.

Respuesta directa

Tres números dicen si puede comprar.

Usted puede saber si califica para comprar casa en Costa Rica con tres cálculos: capacidad de pago, prima disponible y récord crediticio. La regla práctica es que la cuota mensual del crédito, sumada a sus otras deudas, no supere el 30% a 40% de su ingreso bruto. El INVU usa una relación cuota ingreso del 50% en su línea CredINVU. Necesita prima del 10% al 20% del valor de la vivienda y un historial claro en el Centro de Información Crediticia de la SUGEF.

Medir mi capacidad Calcular cuota

35% Regla práctica para estimar cuota mensual.

50% Relación cuota ingreso indicada por INVU para CredINVU.

10%-20% Prima usual solicitada por bancos.

3 Datos que debe revisar antes de visitar propiedades.

Requisitos base

Empiece con flujo de caja.

La aprobación bancaria no depende solo del precio de la casa. El banco revisa ingreso, deudas vigentes, prima, estabilidad laboral, moneda del ingreso y comportamiento de pago.

Si no conoce su cuota máxima, está escogiendo propiedades antes de saber su rango real.

• Capacidad de pagoCalcule cuánto puede pagar al mes después de restar tarjetas, préstamos y otras cuotas.
• Prima disponibleSepare entre 10% y 20% del valor de la vivienda para negociar con más margen.
• Récord crediticioRevise atrasos, deudas en cobro y nivel de endeudamiento antes de solicitar el crédito.

Fórmula práctica

Calcule antes de llamar al banco.

Use esta fórmula como filtro inicial: capacidad de pago mensual = ingreso bruto x 0,35 – cuotas de deudas actuales.

Ingreso bruto familiar	Cuota máx. 35%	Monto financiable aprox.	Precio con prima 15%
₡800.000	₡280.000	~₡33.000.000	~₡38.800.000
₡1.200.000	₡420.000	~₡50.000.000	~₡58.800.000
₡1.800.000	₡630.000	~₡75.000.000	~₡88.200.000
₡2.500.000	₡875.000	~₡104.000.000	~₡122.000.000

Ejemplo calculado con tasa referencial de 9% anual a 25 años. La tasa final depende del banco y del perfil.

SUGEF

Revise su historial antes.

El Centro de Información Crediticia consolida la situación crediticia y el historial de los deudores. Un récord con atrasos o cobros afecta aprobación, monto y tasa.

El error común es buscar casa por precio de anuncio y no por cuota real. ADVICE recomienda medir capacidad, prima y récord antes de agendar visitas.

Preguntas frecuentes

Respuestas rápidas

¿Qué porcentaje de mi ingreso puede destinarse a la cuota?

La regla práctica es que la cuota más sus otras deudas no supere el 30% a 40% del ingreso bruto. El INVU indica 50% de relación cuota ingreso en su línea CredINVU.

¿Cuánta prima necesito para comprar casa en Costa Rica?

Entre el 10% y el 20% del valor de la vivienda, según banco, perfil y tipo de crédito. Algunos programas con bono reducen la prima requerida.

¿Cómo reviso mi récord crediticio?

Revise su información en el Centro de Información Crediticia de la SUGEF. El banco usa ese historial para medir riesgo y capacidad.

Siguiente paso

No empiece por la casa. Empiece por su número.

ADVICE le ayuda a ordenar capacidad, prima y ruta de crédito antes de comprometer tiempo o dinero.

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Fuentes y fecha

Datos usados

• SUGEF, Centro de Información Crediticia
• INVU, requisitos y relación cuota ingreso CredINVU
• CCSS, calculadora de crédito hipotecario
• Actualizado el 4 de junio de 2026.

La entrada Cómo saber si puedo comprar casa en Costa Rica se publicó primero en Propiedades Advice.

¿Deberia construir en 2026?

Tasas y construcción en Costa Rica 2026: qué revisar antes de comprar o construir

La TPM bajó a 3,25% y la inflación sigue negativa, pero eso no vuelve barata una obra ni garantiza una cuota baja. Para decidir bien, revise cuota, moneda, prima, materiales, permisos y plazo. El dato importante no es una tasa aislada. Es si su compra o construcción soporta un escenario con costos más altos y más tiempo de ejecución.

Revisar mi caso con ADVICE Calcular cuota

3,25% TPM del BCCR al 4 de junio de 2026.

3,65% TBP vigente del 04/06/2026 al 10/06/2026.

-1,639% Inflación interanual a abril de 2026.

3,9% Proyección BCCR para construcción en 2026.

Lectura ADVICE

La tasa ayuda, pero la cuota decide.

El Informe de Política Monetaria de abril 2026 describe inflación baja y una economía que sigue creciendo. Para una familia o un desarrollador, eso no basta. La decisión se toma con flujo de caja, riesgo de materiales, moneda del crédito y avance real de permisos.

Si el proyecto solo funciona con una tasa perfecta, una obra sin atrasos y materiales estables, el margen es débil.

• Si va a comprar Calcule cuota total, prima, seguros, gastos de cierre y deudas actuales antes de visitar propiedades.
• Si va a construir Confirme uso de suelo, agua, acceso, permisos, honorarios, póliza e imprevistos antes de cerrar presupuesto.
• Si va a desarrollar Pruebe el proyecto con materiales 5% más caros, tasa 1 p.p. mayor y venta tres meses más lenta.

Costo financiero

Tasas: señal del Banco Central y costo real del crédito

La TPM marca dirección. La TBP y la TED se acercan más a contratos en colones o dólares. La tasa final de un crédito depende del banco, plazo, garantía, moneda y perfil de riesgo.

Tasa	Valor	Fecha	Uso práctico
TPM	3,25%	4 de junio de 2026	Sirve para leer la dirección de política monetaria.
TBP	3,65%	Semana del 04/06/2026 al 10/06/2026	Importa en créditos y contratos en colones indexados.
TED	3,05%	4 de junio de 2026	Sirve para comparar deuda en dólares, si el ingreso está en dólares.

Inflación y obra

Inflación negativa no significa construcción barata.

El dato de abril de 2026 muestra inflación interanual negativa. En construcción, el costo puede moverse por materiales importados, transporte, energía y tipo de cambio antes de que el IPC general lo muestre.

Año o periodo	Dato de construcción	Lectura inmobiliaria
2020	-8,7%	Choque por pandemia, menor inversión privada y atrasos de obra.
2023	13,5%	Rebote fuerte después del ajuste previo.
2025	-0,7%	Menor tracción antes de la recuperación proyectada.
2026	3,9% proy.	Recuperación esperada, con riesgo por energía y materiales.

Secuencia 2020-2026

El mercado pasó de emergencia a ajuste, y luego a cautela.

2020 Crédito barato por emergencia, pero construcción golpeada por pandemia y menor inversión.

2021 Recuperación parcial. Tasas bajas, pero empleo y confianza limitaban la demanda.

2022 Inflación alta, materiales caros y TPM en 9,00% al cierre del año.

2023 Desinflación y recorte de tasas. Construcción tuvo rebote fuerte.

2024 La TPM cerró en 4,00% y la inflación anual en 0,84%.

2025 Crecimiento menor y construcción en -0,7%, según el IPM 2026.

2026 TPM en 3,25%, inflación negativa a abril y presión futura por costos externos.

Decisión práctica

Qué debe hacer ahora

Antes de firmar, pida números completos. No compare solo precio por metro cuadrado ni tasa inicial. Compare el costo total de la decisión.

• Comprar casa Pida cuota total, seguros, comisiones, gastos de cierre y variación con 1 p.p. extra de tasa.
• Construir Separe obra directa de honorarios, permisos, póliza, conexiones e imprevistos.
• Vender o desarrollar Explique costo de ocupación, estado de permisos y facilidad de financiamiento. Eso reduce fricción.

Preguntas frecuentes

Respuestas rápidas para tomar posición

¿La baja de la TPM abarata de inmediato los créditos?

No. La TPM marca dirección. Cada banco ajusta según fondeo, plazo, moneda, garantía y riesgo del cliente.

¿La inflación negativa hace más barata la construcción?

No necesariamente. Materiales, fletes, energía y tipo de cambio pueden subir aunque el IPC general esté bajo.

¿Conviene endeudarse en dólares?

Solo debe evaluarlo con ingresos en dólares o con margen claro para variaciones de tipo de cambio.

¿Qué dato importa más para construir?

El presupuesto total. Debe incluir obra, permisos, honorarios, póliza, conexiones, imprevistos y tiempo.

Siguiente paso

Ordene su caso antes de comprometer dinero.

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Fuentes

Datos usados

• Banco Central de Costa Rica, Informe de Política Monetaria, abril 2026.
• Banco Central de Costa Rica, indicadores principales al 4 de junio de 2026.
• INEC, Índice de Precios al Consumidor de abril 2026.
• API ADVICE/BCCR APIM, Tasa Básica Pasiva vigente.
• API ADVICE/BCCR APIM, Tasa Efectiva en Dólares vigente.

La entrada Política monetaria y construcción en Costa Rica 2026: tasas e inflación se publicó primero en Propiedades Advice.

Artículo basado en el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda Gestión y desafíos en época de cambios del CFIA

La vivienda sigue siendo uno de los pilares de la estabilidad familiar y patrimonial. Sin embargo, en Costa Rica, acceder a una casa propia es cada vez más difícil para una parte amplia de la población.

En los últimos años, algunos indicadores macroeconómicos han mostrado señales de mejora. Aun así, esa mejora no se refleja con la misma fuerza en la capacidad real de las familias para comprar, construir o financiar una vivienda. La diferencia entre lo que muestran las cifras generales y lo que vive el hogar promedio es cada vez más evidente.

Hoy el problema no es solo el precio de una propiedad. También pesan la prima, la cuota mensual, el costo de construcción, el acceso al crédito y la reducción de los apoyos públicos. El resultado es claro: para muchas familias, la vivienda formal se está alejando.

Un mercado que no responde a la mayoría

El principal problema del mercado habitacional costarricense es la desconexión entre oferta y capacidad de pago.

Los datos analizados para el período 2021–2023 muestran una distorsión seria: la mayor parte de la oferta residencial formal se concentra en segmentos que solo una minoría puede pagar. En términos prácticos, esto deja por fuera a buena parte de los hogares que sostienen la actividad económica del país.

Cuando el mercado formal produce, en su mayoría, soluciones para una fracción reducida de la población, se genera un efecto en cadena. Las familias que no califican para compra deben seguir alquilando, posponer la formación de patrimonio o buscar opciones fuera del mercado regulado.

Este no es solo un problema inmobiliario. Es un problema de acceso, movilidad social y planificación territorial.

El debilitamiento del Bono Familiar de Vivienda

El subsidio habitacional ha sido uno de los principales mecanismos para equilibrar el acceso a vivienda en Costa Rica. Por eso, la reducción en su alcance tiene un impacto directo sobre los hogares de menores ingresos.

Entre 2021 y 2023 se registra una caída importante en la colocación de bonos. A eso se suma una distribución territorial que no siempre coincide con la concentración poblacional ni con las zonas de mayor presión habitacional.

Cuando el mercado privado excluye a una gran parte de la demanda y el apoyo público se reduce, el efecto es acumulativo. Menos familias logran cerrar la brecha entre ingreso disponible y costo real de una solución habitacional.

Desde una perspectiva técnica, esto obliga a revisar la política de vivienda con enfoque de cobertura, ubicación y eficiencia del gasto.

El déficit habitacional es mayor de lo que parece

El déficit habitacional no debe medirse solo por la cantidad de viviendas faltantes. También debe incluir calidad constructiva, hacinamiento, vulnerabilidad y condiciones de habitabilidad.

Bajo una lectura más amplia, la necesidad real de vivienda en Costa Rica es bastante mayor que la que reflejan los indicadores tradicionales. Esa diferencia importa porque cambia el diagnóstico y, por tanto, cambia también la respuesta que debe dar el Estado, el sector financiero y el mercado inmobiliario.

Si la medición subestima el problema, la planificación pública también se queda corta. Por eso, cualquier estrategia seria de vivienda debe partir de una lectura más completa de la necesidad habitacional real, no solo de la demanda formal visible.

La informalidad habitacional también es riesgo climático

La vivienda informal no solo expresa exclusión económica. También concentra el mayor riesgo físico.

Miles de familias viven en asentamientos donde la exposición a inundaciones, deslizamientos y deterioro ambiental es más alta. En esos contextos, la vulnerabilidad social y la vulnerabilidad climática se refuerzan entre sí.

Quien no puede acceder a suelo formal ni a financiamiento termina resolviendo su necesidad habitacional en condiciones de mayor riesgo. Luego, esa misma familia enfrenta más costos, más pérdida patrimonial y menos capacidad de adaptación ante eventos climáticos.

Por eso, hablar de vivienda no es solo hablar de construcción. Es hablar de ordenamiento territorial, infraestructura, resiliencia y prevención.

El crédito y los costos siguen presionando al comprador

Aunque algunos indicadores económicos han mejorado, el acceso a vivienda no se recupera de forma automática.

El crédito habitacional ha resentido tasas altas, políticas monetarias restrictivas y menor capacidad de endeudamiento de los hogares. Al mismo tiempo, construir sigue siendo caro. La mano de obra, los materiales y los costos asociados al desarrollo mantienen presión sobre el precio final.

Eso explica por qué muchas personas perciben una contradicción entre el discurso económico general y su realidad diaria. En teoría hay más estabilidad. En la práctica, comprar o construir sigue exigiendo más ingreso, más prima y más capacidad financiera que antes.

Para el comprador promedio, el alivio todavía no llega con suficiente fuerza.

CONCLUSIÓN

Costa Rica no enfrenta solo una dificultad de acceso al crédito ni solo un aumento en los precios de construcción. Enfrenta una desalineación estructural entre ingresos, oferta, subsidio, territorio y financiamiento.

Resolver este problema exige más que medidas aisladas. Se requiere una política de vivienda mejor coordinada, una oferta más ajustada a la demanda real y una visión territorial que no expulse a la mayoría del mercado formal.

La vivienda debe volver a entenderse como un tema central de desarrollo. No solo porque impacta el patrimonio de las familias, sino porque define la forma en que crecen las ciudades, se distribuyen las oportunidades y se sostiene la cohesión social.

Cuando una mayoría no puede aspirar a una vivienda digna y formal, el problema deja de ser individual. Se convierte en una señal de fondo sobre el rumbo del país.

La entrada ¿El fin del sueño de la casa propia? 5 realidades urgentes sobre la vivienda en Costa Rica se publicó primero en Propiedades Advice.

Comprender las tasas de interés e intentar predecir su comportamiento es un trabajo complejo, sin embargo, como en Costa Rica la oferta hipotecaria se basa en tasas de referencia, es indispensable comprender que son y en que se diferencian, yo me dedico a esto y me parece abrumador, y se que muchos de ustedes son padres de familia muchos y todos tiene sus propias obligaciones laborales y sociales. Asi que el proposito de este articulo es darte mis argumentos de que el 2024 es el mejor año para contratar tu crédito hipotecario y hacerte con tu casa propia.

El gráfico de divergencia/convergencia entre la TBP y la TRI6M, muestra visualmente cómo las diferencias entre las tasas evolucionan con el tiempo, y sirve como una herramienta útil para evidenciar la dinámica entre estas. El gráfico además demuestra nuestra tesis planteada en otros articulos de esta misma serie, Histórico de tasas de interés para créditos hipotecario en Costa Rica – Propiedades Advice, de que la tasa TRI6M tiene un ritmo de crecimiento y decrecimiento, más acelerado que la TBP. Al realizar un análisis de volatilidad y cambios porcentuales se obtienen los siguientes resultados:

1. Desviación Estándar de los Cambios Diarios:
   • TBP: 0.044% de cambio diario
   • TRI6M: 0.084% de cambio diario
   • Esto sugiere que la tasa TRI6M muestra una volatilidad diaria más alta que la TBP, en línea con tesis planteada arriba de que TRI6M tiende a moverse más rápidamente que la TBP.
2. Desviación Estándar de los Cambios Porcentuales Diarios:
   • TBP: 0.774% de cambio porcentual diario
   • TRI6M: 1.698% de cambio porcentual diario
   • De nuevo, puedes ver que la volatilidad porcentual de la TRI6M es significativamente más alta que la de la TBP, confirmando que TRI6M experimenta ajustes más rápidos y pronunciados versus la TBP.

Inspirados por los ciclos económicos propuestos por Ray Dalio en su libro “Principios para enfrentarse al nuevo orden mundial” donde describe como debemos entender el mundo como grandes ciclos economicos, tal como sugerimos en el articulo Predicciones de la Tasa Basica Pasiva entendemos que el momento actual es más que una fluctuación; es el comienzo de un ciclo alcista en el que el ‘ahora’ se convierte en el mejor aliado para aquellos listos para actuar. Que podrian verse imposibilitados de hacerlo más adelante en el ciclo

Observa cómo actualmente nos encontramos en un punto de inflexión, indicando una oportunidad única para los futuros propietarios.

Nuestra filosofía, “EL TIEMPO ES AHORA”, no es sólo un lema; es un llamado a la acción basado en análisis y hechos. Si bien es fácil quedar paralizado por las ‘qué-pasaria’ y el temor, te proporcionamos las herramientas y la confianza para avanzar hacia tus metas de propiedad.

Con cada gran ciclo, vienen cambios. A medida que nos acercamos al umbral de un nuevo ciclo económico, las tasas de interés en Costa Rica están dando una señal que no puede ser ignorada. El costo de los materiales y la mano de obra continúa en ascenso, lo que solo añade urgencia a la decisión de invertir ahora.

No dejes que el miedo al futuro te paralice. La ventana de oportunidad está abierta; el momento para la propiedad es este. Contáctanos para una primera consulta gratuita y da el primer paso valiente hacia la propiedad. Porque con propiedadesadvice.com, el tiempo para actuar es siempre ahora.

Para profundizar en cómo las tasas de interés pueden influir en tu decisión de compra, y cómo la TBP y la TRI han evolucionado recientemente, visita nuestro análisis completo aquí.

La entrada Rompe la Parálisis por Análisis: Comprende las Tasas de Interés y Compra Tu Hogar se publicó primero en Propiedades Advice.

Cuando escuchas “crédito hipotecario a 30 años”, es probable que te sobresaltes. ¡Tres décadas parece una eternidad! Pero, aquí está el giro: optar por un plazo de 30 años podría ser tu aliado estratégico para liberarte de esa deuda mucho antes.

Permíteme desglosarlo para ti.

Al elegir un plazo más largo, como el de 30 años, tu cuota mensual se reduce. Esta cuota más baja te brinda el margen financiero para hacer abonos extraordinarios y acelerar la liquidación de tu crédito.

Hagamos un ejercicio práctico con números reales. Considera un préstamo de ₡45 millones a una tasa fija del 11.5% (según la oferta actual de COOCIQUE) con una prima inicial de 5 millones de colones:

• Crédito a 30 años:
  • Cuota mensual ordinaria: ₡445,631.14.
  • Abono extraordinario para liquidar en 12 años: ₡131,861 por mes.
  • Porcentaje extra respecto a la cuota regular: 29.58%.
  • Salida de efectivo total mensual: ₡577,492.14.
• Crédito a 20 años:
  • Cuota mensual ordinaria: ₡479,893.33.
  • Abono extraordinario para liquidar en 12 años: ₡100,777.60.
  • Porcentaje extra respecto a la cuota regular: 21%.
  • Salida de efectivo total mensual: ₡590,670.93.

Si tu objetivo es liquidar cualquiera de estos créditos en solo 12 años, el panorama financiero es revelador:

• Crédito a 30 años (liquidado en 12 años): Costo total de ₡88,158,868.16
• Crédito a 20 años (liquidado en 12 años con abonos extraordinarios): Costo total de ₡90,056,613.92

Hay una asombrosa diferencia de ₡1,897,745.76 a favor del crédito a 30 años, cuando este se cancela anticipadamente en 12 años versus el mismo crédito pero cuya base era de 20 años también cancelado anticipadamente en 12 años.

Una de las razones fundamentales de esta diferencia de costos radica en cómo se estructuran los pagos del préstamo en relación al principal e intereses.

Cuando optas por un crédito de 30 años, la cuota mensual ordinaria es, por diseño, más baja que un crédito de 20 años porque estás distribuyendo el principal en más pagos. Sin embargo, esto también significa que estás pagando una proporción mayor hacia intereses al inicio. Al hacer abonos extraordinarios en el crédito de 30 años, estás acelerando el pago del principal, lo que reduce significativamente la cantidad total de intereses que pagarías a lo largo del crédito.

Por otro lado, con el crédito de 20 años, aunque la cuota mensual es más alta y, por ende, ya estás pagando más principal desde el principio, el abono extraordinario necesario para liquidar en 12 años no proporciona el mismo nivel de alivio en términos de reducción de intereses como lo hace en el crédito de 30 años. Es por esta razón que, a pesar de hacer abonos adicionales en ambos escenarios, el costo total del crédito a 20 años resulta ser más elevado.

El gráfico a continuación muestra claramente las diferencias en montos y trayectorias entre los pagos de un crédito hipotecario tomado a 30 años, pero con diferentes escenarios de liquidación: en 30 años (plazo total), en 16 años y en 12 años.

Cómo pagar anticipadamente tu crédito hipotecario

El gráfico previamente discutido evidencia las ventajas financieras de realizar abonos extraordinarios a tu crédito hipotecario. Si deseas liberarte de la deuda antes y ahorrar en intereses, sigue estos pasos:

Paso 1: Establece tu presupuesto mensual Antes de cualquier planificación, es esencial conocer cuánto puedes destinar mensualmente al pago de tu hipoteca sin comprometer tus gastos básicos.

Paso 2: Define tu objetivo de plazo Decide en cuánto tiempo deseas liberarte del crédito: puede ser 10, 12, 16 años o cualquier otro plazo que consideres adecuado.

Paso 3: Establece tu cuota base Calcula el 70% de tu aportación máxima si tu objetivo es cancelar en 12 años o el 85% si es en 16 años. Este valor te ayudará a determinar el monto principal de tu financiamiento.

Paso 4: Opta por una tasa fija Un crédito de tasa fija simplifica el análisis y brinda estabilidad. Los créditos de tasa variable pueden tener variaciones significativas, lo que podría afectar la efectividad de tus abonos extraordinarios.

Paso 5: Asegura flexibilidad en tu crédito Busca opciones que no penalizan abonos extraordinarios. Si tu contrato actual tiene penalizaciones, considera ahorrar el abono en un instrumento financiero y, al vencer la penalización, realiza un pago extraordinario grande. Posteriormente, mantén la misma salida de efectivo mensual que determinaste en el paso 1.

Reflexión Final: Liquidar un crédito en 12 años te costaría aproximadamente ₡83,158,868.16, en 16 años serían ₡98,596,634.88, mientras que si optas por el plan regular de 30 años, terminarías pagando alrededor de ₡160,427,210.4. Estos números evidencian el ahorro significativo que representa acortar el plazo de tu crédito. Considera estos pasos y toma una decisión informada sobre tu futuro financiero.

¿Comprar Ahora o Invertir y Comprar Después? Una Comparativa Interesante

Hasta ahora, hemos discutido las ventajas de realizar abonos extraordinarios a un crédito hipotecario para liberarte de la deuda en menos tiempo. Pero, ¿qué pasaría si, en lugar de comprar de inmediato, decides invertir ese dinero y alquilar una vivienda durante un tiempo? A continuación, exploramos esta alternativa y la comparamos con la decisión de comprar inmediatamente.

El Escenario del Inversionista Imagina que, en lugar de pagar una prima y las mensualidades de una hipoteca, decides invertir ese dinero en un instrumento financiero con un rendimiento anual del 8%. Paralelamente, alquilas una vivienda similar a la que hubieras comprado, ajustando el costo del alquiler anualmente por inflación. Al cabo de 12 años, con los fondos acumulados gracias a tu inversión, decides comprar la propiedad.

El panorama financiero para esta estrategia es revelador. Aunque acumulas un monto significativo con tu inversión, terminas gastando una suma considerable en alquiler durante esos 12 años. Al final, cuando decides comprar la propiedad, enfrentas un precio ajustado por la inflación y los intereses acumulados.

Comparativa Financiera El propietario que decidió comprar la propiedad desde el inicio gastó un total de ₡83,158,868.16 en 12 años. Por otro lado, el inversionista, aunque acumuló un monto de ₡89,865,711.28 gracias a su inversión, terminó enfrentando un costo de propiedad de ₡83,158,868.16 más ₡49,672,103.47 por 12 años de alquiler, sumando un total de ₡132,830,971.63.

En términos netos, el propietario gastó ₡61,542,927.28 (considerando el ahorro en alquileres), mientras que el inversionista enfrentó un déficit de ₡42,965,260.35. Claramente, bajo estas condiciones, fue más beneficioso financieramente para el propietario comprar la propiedad al inicio.

Conclusión Si bien la inversión puede ofrecer rendimientos atractivos a lo largo del tiempo, los costos asociados al alquiler y la inflación pueden erosionar esos beneficios. En este escenario, comprar la propiedad desde el inicio demostró ser una decisión más ventajosa. Sin embargo, cada situación es única, y es esencial considerar múltiples factores, como las condiciones del mercado, las tasas de interés y las expectativas de inflación, antes de tomar una decisión. Lo más importante es estar informado y elegir la estrategia que mejor se alinee con tus objetivos y circunstancias financieras.

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Hace algunas semanas, compartimos un análisis sobre las tendencias históricas de la Tasa Básica Pasiva (TBP). Resaltamos un hecho notable: entre 1993 y 2007, la TBP nunca descendió por debajo del 12.5%. Al considerar el panorama macroeconómico y compararlo con las tendencias de las tasas de la Reserva Federal de EE.UU., dedujimos que podríamos estar al final de una era de tasas bajas. Las señales sugieren que nos dirigimos hacia un ciclo donde la TBP podría superar nuevamente el 10%.

En nuestra misión de brindar datos precisos y actuales, hemos monitoreado de cerca la oferta bancaria. Mediante encuestas, hemos recopilado información esencial sobre tasas de interés, porcentajes de cobertura y otros indicadores. A continuación, te presentamos un gráfico que ilustra cómo la oferta bancaria actual ronda el 10% en la mediana para el resto del plazo.

El gráfico es esclarecedor, pero ¿cómo afecta esto directamente a alguien que tiene o está considerando un crédito? Para responder a esto, hemos preparado una tabla. En ella, usamos como referencia las tasas TBP=5.8%, TRI(3m)=4.49% y TRI(12m)=7.66% y realizamos las estimaciones para un crédito por 50 millones de colones utilizando la herramienta que tenemos en la guía Completa de Crédito Hipotecario en Costa Rica. Es fundamental considerar el riesgo asociado. Imagina que la TBP aumenta al 10% (un nivel no observado desde 2012): la cuota para el resto del plazo podría duplicarse. Aquí es donde las tasas fijas y revisables demuestran su valor.

Si observas la tabla a continuación, podrías pensar que la opción de BCR con tasa variable es la mejor. Después de todo, en los últimos 12 años, la TBP ha promediado un 5.86%, muy cercano a nuestro valor base para cálculos. Sin embargo, es esencial recordar momentos como 2012, cuando la tasa alcanzó el 11%, lo que podría duplicar tu cuota. Aunque la diferencia acumulada de 60 meses entre una opción 100% variable y una tasa fija como la de COOCIQUE puede parecer grande, es menos significativa al considerar la volatilidad potencial. De hecho, estamos hablando de una diferencia de ₡7,597,148.2 o un 25%.

En conclusión, aunque las tasas variables puedan parecer atractivas en el corto plazo, las incertidumbres futuras hacen que las tasas fijas o revisables sean opciones más estables y predecibles. Si buscas protegerte contra fluctuaciones imprevistas y minimizar riesgos, considera seriamente migrar a estas últimas opciones en lugar de las alternativas escalonadas o completamente variables.

Tras haber analizado las tendencias de las tasas de interés y su impacto directo en los créditos, es fundamental considerar otros criterios al elegir la entidad financiera adecuada. No solo importa la tasa de interés, sino también otros factores que determinan si un banco o entidad es el mejor fit para un perfil específico de cliente.

1. Porcentaje Deuda/Ingreso: El primer aspecto a considerar es el porcentaje de deuda con respecto al ingreso que cada entidad permite. Este indicador nos da una idea de cuánto de tu ingreso mensual puedes destinar al pago de una deuda sin que esto represente un riesgo para la entidad.

Como se puede observar en el gráfico anterior, hay variaciones significativas en cuanto a los porcentajes de deuda/ingreso que cada entidad permite. Es esencial identificar cuál de estas entidades se alinea mejor con tu capacidad de pago y tu situación financiera actual.

2. Puntuación CIC Máxima Aceptada: Otro factor crítico al elegir una entidad es la puntuación CIC mínima aceptada. La puntuación CIC es una herramienta que evalúa la capacidad crediticia de una persona y su historial de pagos. Las entidades utilizan este puntaje para determinar si un cliente potencial es confiable o no.

Es evidente que algunas entidades son más flexibles en cuanto a la puntuación CIC que aceptan, lo que podría ser beneficioso para aquellos con historiales crediticios menos que perfectos. Sin embargo, es crucial comprender que una puntuación CIC baja podría traducirse en tasas de interés más altas.

3. Cobertura del Bien a Financiar: Finalmente, es vital considerar la cobertura que cada banco ofrece sobre el bien a financiar. Esto se refiere al porcentaje del valor total del bien que el banco está dispuesto a financiar.

Este gráfico nos muestra cómo varía la cobertura según el tipo de producto y la entidad financiera. Elegir una entidad que ofrezca una mayor cobertura puede ser beneficioso, especialmente si no cuentas con un gran ahorro inicial.

En resumen, al seleccionar una entidad financiera, no solo debes fijarte en las tasas de interés, sino también en cómo cada banco se ajusta a tu situación financiera y tus necesidades específicas. Considera estos tres criterios esenciales: el porcentaje de deuda/ingreso permitido, la puntuación CIC mínima aceptada y la cobertura del bien a financiar para tomar una decisión informada y beneficiosa para tu futuro financiero.

Análisis de Tasas y Ofertas Bancarias en dólares

Al abordar la situación financiera en moneda extranjera, es crucial tener en cuenta que los datos presentados en dólares deben ser evaluados siguiendo los mismos criterios que hemos establecido para los datos en colones. Este enfoque coherente nos permitirá hacer comparaciones y análisis significativos, independientemente de la moneda. A continuación, se muestran gráficos detallados que abordan las tasas de interés, la relación deuda/ingreso por entidad y la cobertura de productos de crédito en dólares:

Estos gráficos ofrecen una perspectiva clara sobre la situación financiera en dólares, permitiendo a nuestros lectores tomar decisiones informadas y optimizar sus estrategias financieras en un mercado cambiante.

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@propiedadesadvice #greenscreen conoces el concepto de los ciclos de largo plazo y los ciclos de corto plazo? En este video te explico un poco sobre ellos y te doy mi opinión sobre lo que podría ser el futuro de la tasa #bienesraicescostarica #ViviendaEconómica #ahorroycredito #advice #hipoteca ♬ France Accordion Swing – MIZUSATO Masaki

Ray Dalio introdujo el concepto de los grandes ciclos inicialmente en Linked In donde en su artículo -Chapter 4: The Big Cycles of the Dutch and British Empires and Their Currencies- habla sobre la existencia de esta clase de fenómenos económicos que suceden entre varias generaciones. En el video de la izquierda, trato de explicar un poco mis predicciones sobre lo que podría devenir la tasa básica pasiva, es difícil lograr una proyección precisa, especialmente porque los datos cuentan con fenómenos atípicos en años recientes, como lo fue la pandemia por COVID-19, que llevo la tasa a niveles de la anterior crisis, la de 2008, donde la tasa alcanzo su mínimo histórico en Costa Rica del 4%, el 7 de mayo de 2008

En el grafico arriba, se puede observar como la tendencia de la TBP había estado alineada al ciclo de largo plazo de la economía costarricense hasta 2015, hasta su pico más bajo de la condición atípico en 2020 por la pandemia.

En la siguiente página entro más a detalle en la materia, donde veremos que entre 1993 y 2007 (durante 14 años, la tasa básica pasiva nunca fue menor que 12.5%.

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