Artículo basado en el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda Gestión y desafíos en época de cambios del CFIA

La vivienda sigue siendo uno de los pilares de la estabilidad familiar y patrimonial. Sin embargo, en Costa Rica, acceder a una casa propia es cada vez más difícil para una parte amplia de la población.

En los últimos años, algunos indicadores macroeconómicos han mostrado señales de mejora. Aun así, esa mejora no se refleja con la misma fuerza en la capacidad real de las familias para comprar, construir o financiar una vivienda. La diferencia entre lo que muestran las cifras generales y lo que vive el hogar promedio es cada vez más evidente.

Hoy el problema no es solo el precio de una propiedad. También pesan la prima, la cuota mensual, el costo de construcción, el acceso al crédito y la reducción de los apoyos públicos. El resultado es claro: para muchas familias, la vivienda formal se está alejando.

Un mercado que no responde a la mayoría

El principal problema del mercado habitacional costarricense es la desconexión entre oferta y capacidad de pago.

Los datos analizados para el período 2021–2023 muestran una distorsión seria: la mayor parte de la oferta residencial formal se concentra en segmentos que solo una minoría puede pagar. En términos prácticos, esto deja por fuera a buena parte de los hogares que sostienen la actividad económica del país.

Cuando el mercado formal produce, en su mayoría, soluciones para una fracción reducida de la población, se genera un efecto en cadena. Las familias que no califican para compra deben seguir alquilando, posponer la formación de patrimonio o buscar opciones fuera del mercado regulado.

Este no es solo un problema inmobiliario. Es un problema de acceso, movilidad social y planificación territorial.

El debilitamiento del Bono Familiar de Vivienda

El subsidio habitacional ha sido uno de los principales mecanismos para equilibrar el acceso a vivienda en Costa Rica. Por eso, la reducción en su alcance tiene un impacto directo sobre los hogares de menores ingresos.

Entre 2021 y 2023 se registra una caída importante en la colocación de bonos. A eso se suma una distribución territorial que no siempre coincide con la concentración poblacional ni con las zonas de mayor presión habitacional.

Cuando el mercado privado excluye a una gran parte de la demanda y el apoyo público se reduce, el efecto es acumulativo. Menos familias logran cerrar la brecha entre ingreso disponible y costo real de una solución habitacional.

Desde una perspectiva técnica, esto obliga a revisar la política de vivienda con enfoque de cobertura, ubicación y eficiencia del gasto.

El déficit habitacional es mayor de lo que parece

El déficit habitacional no debe medirse solo por la cantidad de viviendas faltantes. También debe incluir calidad constructiva, hacinamiento, vulnerabilidad y condiciones de habitabilidad.

Bajo una lectura más amplia, la necesidad real de vivienda en Costa Rica es bastante mayor que la que reflejan los indicadores tradicionales. Esa diferencia importa porque cambia el diagnóstico y, por tanto, cambia también la respuesta que debe dar el Estado, el sector financiero y el mercado inmobiliario.

Si la medición subestima el problema, la planificación pública también se queda corta. Por eso, cualquier estrategia seria de vivienda debe partir de una lectura más completa de la necesidad habitacional real, no solo de la demanda formal visible.

La informalidad habitacional también es riesgo climático

La vivienda informal no solo expresa exclusión económica. También concentra el mayor riesgo físico.

Miles de familias viven en asentamientos donde la exposición a inundaciones, deslizamientos y deterioro ambiental es más alta. En esos contextos, la vulnerabilidad social y la vulnerabilidad climática se refuerzan entre sí.

Quien no puede acceder a suelo formal ni a financiamiento termina resolviendo su necesidad habitacional en condiciones de mayor riesgo. Luego, esa misma familia enfrenta más costos, más pérdida patrimonial y menos capacidad de adaptación ante eventos climáticos.

Por eso, hablar de vivienda no es solo hablar de construcción. Es hablar de ordenamiento territorial, infraestructura, resiliencia y prevención.

El crédito y los costos siguen presionando al comprador

Aunque algunos indicadores económicos han mejorado, el acceso a vivienda no se recupera de forma automática.

El crédito habitacional ha resentido tasas altas, políticas monetarias restrictivas y menor capacidad de endeudamiento de los hogares. Al mismo tiempo, construir sigue siendo caro. La mano de obra, los materiales y los costos asociados al desarrollo mantienen presión sobre el precio final.

Eso explica por qué muchas personas perciben una contradicción entre el discurso económico general y su realidad diaria. En teoría hay más estabilidad. En la práctica, comprar o construir sigue exigiendo más ingreso, más prima y más capacidad financiera que antes.

Para el comprador promedio, el alivio todavía no llega con suficiente fuerza.

CONCLUSIÓN

Costa Rica no enfrenta solo una dificultad de acceso al crédito ni solo un aumento en los precios de construcción. Enfrenta una desalineación estructural entre ingresos, oferta, subsidio, territorio y financiamiento.

Resolver este problema exige más que medidas aisladas. Se requiere una política de vivienda mejor coordinada, una oferta más ajustada a la demanda real y una visión territorial que no expulse a la mayoría del mercado formal.

La vivienda debe volver a entenderse como un tema central de desarrollo. No solo porque impacta el patrimonio de las familias, sino porque define la forma en que crecen las ciudades, se distribuyen las oportunidades y se sostiene la cohesión social.

Cuando una mayoría no puede aspirar a una vivienda digna y formal, el problema deja de ser individual. Se convierte en una señal de fondo sobre el rumbo del país.

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