Si va a sacar una hipoteca en colones, en algún momento le van a poner al frente dos siglas: TBP y TRI. Y si es TRI, todavía falta escoger el nodo: 3, 6 o 12 meses. De ahí depende cómo se mueve su cuota durante los próximos veinte o treinta años.

Dónde están las tasas hoy

Al 7 de agosto de 2026:

La TBP se consulta en el cuadro oficial del Banco Central y la curva TRI en el histórico de la Cámara de Bancos. Ambas se publican semanalmente, así que verifique el valor de la semana antes de firmar nada.

Con esos números, la pregunta «¿TRI o TBP?» está mal planteada. Lo que usted paga es referencia más margen del banco, y el margen puede voltear el orden completo.

Las dos miden lo mismo, pero no igual

Ambas son tasas pasivas: miden lo que le cuesta al sistema financiero captar plata en colones. Ninguna es la tasa que usted paga.

La diferencia de fondo cabe en una línea: la TBP incluye las captaciones a la vista y la TRI no.

Los depósitos a la vista en colones han pesado no menos del 40 % de la captación total en los últimos años, y pagan tasas cercanas a cero. Meter ese 40 % en el promedio hunde la TBP por debajo de cualquier tasa de captación a plazo. Esa sola decisión metodológica explica buena parte de la brecha.

Hay además una diferencia institucional. La TBP la define y calcula el Banco Central de Costa Rica. La TRI la creó la Cámara de Bancos e Instituciones Financieras y su cálculo lo hace PIPCA, un proveedor de precios independiente de la Cámara y regulado por la Superintendencia General de Valores.

La regla del 95 % de la TBP es parte de la regulación del BCCR. La cobertura de la TRI es una declaración de la Cámara, que administra el índice.

Del lado jurídico, el artículo 497 del Código de Comercio permite pactar interés variable con tasas de referencia o índices, siempre que sean objetivos y de conocimiento público, y el artículo 70 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional autoriza a los bancos a establecer tasas variables ajustables periódicamente. La SUGEF reconoce la TRI dentro de sus estructuras de información supervisora, incluidos los nodos de 3, 6 y 12 meses, aunque no la calcula; también le aplica su Reglamento 10-07 sobre divulgación de información y publicidad de productos y servicios financieros.

Un detalle que conviene conocer: el mismo artículo 497 establece la TBP como tasa de interés legal supletoria para obligaciones en moneda nacional cuando no hay acuerdo. Eso no la vuelve económicamente superior para una hipoteca pactada expresamente a tasa variable.

Cómo se calcula la TBP

La metodología vigente la aprobó la Junta Directiva del BCCR en el artículo 13 del acta de la sesión 6059-2022, del 4 de mayo de 2022. Las estadísticas del Banco Central la identifican como vigente desde el 1.° de diciembre de 2022.

La muestra son las entidades supervisadas por SUGEF con mayor captación total en colones, que juntas representen al menos el 95 % del saldo promedio de captaciones de las Otras Sociedades de Depósito de los seis meses previos. Se revisa cada febrero.

El cálculo va así. Con las captaciones negociadas de miércoles a martes se saca una tasa ponderada por monto para cada uno de veinte horizontes de plazo: 1 día; 2-6; 7-13; 14-20; 21-29; 30-59; 60-89; 90-119; 120-149; 150-179; 180-209; 210-239; 240-269; 270-359; 360-539; 540-719; 720-1.079; 1.080-1.439; 1.440-1.799; y 1.800 días o más. Si un horizonte queda vacío esa semana, se arrastra la tasa de la semana anterior.

El peso de cada horizonte no sale de la semana corriente. Se construye sobre el monto ponderado por plazo en días acumulado en 52 semanas, de modo que los plazos que históricamente concentran más captación pesan más.

Aparte, del informe Clase de Datos de Pasivos que las entidades mandan a SUGEF por el sistema SICVECA salen las tasas de las otras captaciones a plazo y de las captaciones a la vista, con dos meses de rezago, y sus participaciones se calculan con promedios móviles de doce meses. Todo se combina en un indicador semanal de costo financiero, y la TBP es el promedio móvil de cuatro semanas de ese indicador.

Las tasas van brutas, sin excluir impuesto sobre la renta, con factor de 360 días. El resultado se redondea al centésimo de punto porcentual, se divulga el día del cálculo (miércoles, o el día hábil anterior) y rige a partir del jueves. El detalle completo está en el Título V de las Regulaciones de Política Monetaria.

Ahí está lo importante: la TBP carga cuatro fuentes de inercia encima. Ponderaciones de 52 semanas, saldos promedio de 12 meses, dos meses de rezago en algunos componentes y una media móvil final de cuatro semanas. El reglamento dice explícitamente que ese promedio móvil se usa para controlar volatilidad.

Una salvedad que el propio BCCR publica y casi nadie lee: desde el 13 de setiembre de 2023 su serie estadística advierte que «no es posible garantizar la integridad del cálculo» por información incompleta suministrada por algunos bancos comerciales. La nota sigue visible. No obliga a descartar el indicador, pero es una limitación de calidad de datos declarada por su propio administrador, y en un contrato a 25 años no es un detalle menor.

Cómo se calcula la TRI

Se publica desde el 23 de marzo de 2016. En diciembre de ese mismo año la curva se amplió a nueve nodos y se incorporó el truncamiento, según los antecedentes que publica la Cámara. El BCCR también reproduce la serie en su cuadro de tasas de referencia interbancaria.

Las entidades participantes le mandan a PIPCA sus archivos de captaciones por plazo, monto y tasa. No pasan por la Cámara. PIPCA procesa, comunica los resultados y la tasa rige desde el día posterior a su publicación hasta el miércoles siguiente. La Cámara indica que la metodología es auditable.

El cálculo toma las tasas brutas de las captaciones efectuadas durante la semana anterior, de miércoles a martes. Se agrupan por plazo, a cada grupo se le aplica un truncamiento a dos desviaciones estándar para sacar las operaciones atípicas, y sobre lo que queda se hace una media ponderada por monto captado. La fórmula está publicada.

Los tres nodos que interesan para vivienda toman estos plazos:

Sin promedio móvil, sin ponderaciones anuales, sin rezago. La TRI es una fotografía semanal del mercado de captación a plazo. Esa es su virtud declarada.

Dos límites de reproducibilidad vale la pena señalarlos. La publicación dice que se trunca a dos desviaciones estándar, pero no especifica si la desviación es muestral o poblacional, si el umbral se calcula antes o después de algún filtro previo, ni si el procedimiento se repite de forma iterativa. Y el cuadro de rangos deja espacios entre nodos —TRI 3 termina en 120 días y TRI 6 arranca en 150—, mientras la misma página afirma que todas las captaciones se clasifican entre los nueve plazos, sin explicar cómo se tratan las observaciones que caen en medio. Nada de eso impide usar la TRI como índice contractual. Sí significa que su documentación pública tiene menos detalle operativo que la metodología regulatoria de la TBP.

Volatilidad: qué tan rápido se mueve cada una

El nivel dice cuál cuota arranca más baja. La volatilidad dice qué tan tranquilo va a dormir durante los siguientes treinta años. Son preguntas distintas.

Lo que dice la metodología

La TRI transmite el 100 % de un cambio en las tasas de captación a la semana siguiente. No tiene mecanismos de amortiguación.

La TBP es otra cosa. El promedio móvil de cuatro semanas hace que un cambio permanente entre al 25 % la primera semana, al 50 % la segunda, al 75 % la tercera y completo hasta la cuarta. Y solo una parte del índice reacciona a la semana corriente: el resto viene de las captaciones a la vista y de otras captaciones a plazo, con dos meses de rezago. Como el BCCR consigna que la vista pesa no menos del 40 % de la captación en colones, el componente que sí reacciona rápido es como máximo el 60 %.

Combinando ambas cosas, ante un alza de 100 puntos base en las tasas de captación a plazo:

El 40 % restante solo llega si también suben las tasas de las cuentas a la vista, con dos meses de rezago. En la práctica esas tasas se mueven poco, así que funcionan como un ancla que le impide a la TBP seguir a la captación a plazo hasta el final.

Lo que dicen las series

Sobre 108 observaciones mensuales emparejadas entre enero de 2017 y diciembre de 2025, midiendo la desviación estándar de los cambios mensuales y anualizándola:

La TBP fue la más suave de las cuatro. Y la brecha se ve todavía mejor en la amplitud: en esos nueve años la TBP se movió entre 2,80 % y 6,69 %, mientras la TRI 6 meses fue de 2,75 % a 9,72 %. Casi el doble de recorrido.

Dentro de la curva TRI hay un detalle contraintuitivo que conviene tener presente al escoger nodo: el de 6 meses no es el más volátil pese a ser más largo que el de 3. La Cámara declara que el plazo de seis meses concentra el mayor porcentaje de las captaciones del mercado local, y un nodo con más operaciones detrás produce un promedio más estable.

La confusión más cara: 3, 6 y 12 no son la frecuencia de revisión

TRI 3 meses no equivale a revisión trimestral. TRI 6 meses no equivale a revisión semestral. TRI 12 meses no equivale a revisión anual.

Los tres nodos se recalculan semanalmente. Los números identifican el plazo de las captaciones con que se construye cada nodo, no cada cuánto le tocan la cuota. La frecuencia de revisión es una condición contractual aparte. La ley permite tasas variables y ajustes periódicos, pero no obliga a que un préstamo TRI 6 se revise cada seis meses.

Banco LAFISE, por ejemplo, usa TRI 6 meses para créditos menores a un año y TRI 12 meses para créditos a más plazo, pero ajusta la tasa trimestralmente en ambos casos.

Y sí importa. Tome un préstamo de ₡100 millones a 30 años que arranca en 8,00 % y suponga que, justo después de una revisión, la referencia sube dos puntos de forma permanente:

En un ciclo al alza, la revisión espaciada le protege el flujo porque retrasa el golpe. En un ciclo a la baja pasa lo contrario: el de revisión trimestral recoge antes la rebaja y el de revisión anual sigue pagando la tasa vieja.

La volatilidad del índice y la frecuencia de revisión se multiplican. Un índice volátil con revisión anual puede ser más manejable que uno estable con revisión mensual, porque a la cuota llega el índice muestreado en la fecha de revisión, no su trayectoria completa. Pregunte siempre las dos cosas por separado: cuál nodo y cada cuánto se reajusta.

Lo que de verdad decide: el margen

Comparar TBP contra TRI es comparar la mitad de la ecuación.

Un crédito de ₡100 millones a 30 años, sistema francés, con un margen igual de 4,00 puntos porcentuales para todos:

Es un escenario estático, no un pronóstico: en un préstamo variable real la referencia cambia durante las tres décadas. El margen de 4 puntos es un supuesto comparativo, no la tasa de ninguna institución. No incluye comisión de formalización, avalúo, gastos legales ni seguros.

TRI 3 le baja la cuota ₡5.500 frente a TBP. TRI 6 se la sube unos ₡70.055 y TRI 12 unos ₡197.011.

La prueba útil no es «¿TRI o TBP?» sino cuánto margen tiene que bajar la oferta TRI para empatar. Contra un TBP + 4,00 %:

Con eso en mano, el mercado se lee distinto. Un TRI 3 + 4,20 % ya sale más caro que un TBP + 4,00 %, aunque el índice TRI 3 esté por debajo de la TBP. Un TRI 6 + 2,50 % arranca medio punto abajo. Y un TRI 3 + 5,00 % da 8,57 %: claramente más caro, con el índice más bajo de los cuatro.

En plaza se ven márgenes de TBP + 3,5 a 4,35 puntos para vivienda en colones, con frecuencia con tasa piso, y de TRI 6 meses + 1,75 a 3,0 puntos. En nuestra comparación de la oferta hipotecaria en Costa Rica puede ver qué referencia y qué margen está usando cada banco.

Cuánto se le mueve la cuota

Sobre el mismo crédito de ₡100 millones a 30 años, con márgenes de 4 puntos y desplazando cada referencia en paralelo:

Dos puntos más de TBP le suben la cuota de ₡709.514 a ₡851.820: ₡142.306 mensuales, un 20,1 %. Para TRI 3 el mismo shock la lleva de ₡704.014 a ₡845.966, unos ₡141.952.

Fíjese en algo: ante el mismo shock, el golpe es casi idéntico en las cuatro referencias. La referencia no cambia la magnitud del daño. Cambia la probabilidad y la velocidad con que ese daño llega. Por eso la volatilidad importa tanto como el nivel.

Si quiere correr esto con su monto, su plazo y su tasa, use la calculadora de amortización.

Qué pasó en los dos últimos ciclos

Entre diciembre de 2021 y octubre de 2022, el BCCR llevó la Tasa de Política Monetaria de 0,75 % a 9 %, un movimiento de 825 puntos base. La TRI a seis meses superó el 9,50 % y todavía estaba en 8,40 % en abril de 2023. La TBP tocó cerca de 6,6 %, su nivel más alto en ocho años, y el 20 de abril de 2023 estaba en 6,64 %.

En la misma fecha: 8,40 % contra 6,64 %. Una brecha de 1,76 puntos porcentuales, consistente con lo que predice la función de transferencia de la sección anterior. Ese episodio quedó bien documentado en esta nota de La Nación.

El ciclo de bajada contó otra historia:

La TBP recortó siete veces más que la TRI, según el balance de cierre de año. No contradice lo anterior. La TRI transmite rápido lo que pasa en el mercado de depósitos a plazo, pero en 2025 esas tasas ya estaban cerca de su piso: la TRI a seis meses se movió en una banda de 4,7 % a 5,0 % todo el año. La TBP, en cambio, seguía descargando el ajuste rezagado del ciclo anterior. La lección es que velocidad respecto a la captación no es lo mismo que sensibilidad respecto a la política monetaria.

La TPM sigue en 3,25 % desde el 18 de diciembre de 2025. La tasa pasiva negociada en colones cerró mayo de 2026 en 4,7 % y la activa negociada en 12,1 %. Ese último dato merece atención: el BCCR reportó en julio de 2026 que los recortes de TPM se trasladaron de forma parcial y gradual a las tasas activas, y la activa negociada en colones subió de 11,4 % a 12,1 % interanual. El margen bancario se ensanchó. La cobertura del informe está aquí.

Conviene saber también qué tan usada es cada referencia. Según datos de SUGEF, hasta octubre de 2022 había 697.314 créditos en colones atados a la TBP —52,2 % de los que tienen indicador variable— frente a 33.156 con TRI, un 2,4 %.

Lo que no está en la metodología y decide igual

Ni la TBP ni la TRI definen comisión hipotecaria, seguro obligatorio, margen bancario, piso contractual ni costo de formalización. Todo eso es del producto y del contrato, y puede voltear una comparación ajustada.

Un piso, por ejemplo. Una cláusula «TRI 3 + 4 %, tasa mínima 8 %» significa que con TRI 3 en 3,57 % el cálculo ordinario daría 7,57 %, pero usted paga 8,00 %. La ventaja de TRI 3 desaparece. El piso no es parte del índice.

Una comisión también. Si ese mismo crédito TBP + 4,00 % cobrara 1 % de formalización descontado del desembolso, usted recibiría ₡99 millones netos pero pagaría la cuota calculada sobre ₡100 millones. El costo efectivo anual de flujo subiría de 7,924 % a 8,035 %. Los 0,08 puntos que separan hoy a TRI 3 de TBP se los come una comisión.

Y los seguros. Una cuota financiera de ₡704.014 no es una salida mensual de ₡704.014 si además hay primas de vida, incendio o terremoto.

La comparación correcta es de flujo completo:

Costo = referencia + margen + comisiones + seguros + efecto de pisos y techos

Riesgo de cuota = volatilidad del índice + frecuencia de revisión + saldo + plazo restante

La respuesta

No es «escoja siempre TBP». Es más precisa que eso.

Con los valores del 7 de agosto de 2026, no hay razón económica para pagar el mismo margen sobre TRI 6 o TRI 12 que sobre TBP. Esas referencias están 1,00 y 2,74 puntos porcentuales más arriba, y además fueron un 73 % y un 71 % más volátiles en los nueve años medidos. TRI 3 compite de frente en nivel, porque está 0,08 puntos por debajo, aunque se movió un 43 % más que la TBP.

Entre TBP + 4 % y TRI 3 + 4 %, TRI 3 gana en la cuota inicial por ₡5.500 y pierde en estabilidad. Para un crédito a 30 años, ₡5.500 no compran esa diferencia.

Entre TBP + 4 % y TRI 6 + 4 %, la TBP es claramente preferible hoy. Entre TBP + 4 % y TRI 12 + 4 %, la TBP es sustancialmente preferible.

Para un crédito de vivienda de 20 a 30 años con prioridad en estabilidad presupuestaria, y con márgenes, pisos, comisiones y periodicidades comparables, la TBP tiene hoy la mejor posición: está casi empatada con TRI 3 en nivel, muy por debajo de TRI 6 y TRI 12, y es la más estable de las cuatro. La salvedad es la advertencia del BCCR sobre integridad del cálculo.

Por perfil:

Si termina escogiendo TRI, que sea el nodo de 6 meses. Es el más profundo y el estándar de plaza. Una expectativa sobre los próximos seis o doce meses no debería mandar en una decisión a 20 o 30 años: en ese horizonte van a pasar varios ciclos de tasas.

Antes de firmar

Léalo en este orden:

1. Tasa total inicial: índice exacto más margen exacto, por escrito.
2. Si el margen es fijo o revisable. Un margen revisable agrega un riesgo distinto al del índice.
3. Frecuencia de revisión, en meses. Es independiente del nodo.
4. Piso y techo. El piso es el punto que más gente pasa por alto.
5. Cuál índice y qué fecha exacta de observación se usa. Una publicación semanal de diferencia cambia el número.
6. Fórmula de recálculo de la cuota después del ajuste.
7. Comisión de formalización, avalúo, gastos legales y seguros.
8. Reglas de prepago parcial y total. De eso depende si puede portar el crédito si aparece mejor oferta.
9. Cláusula de sustitución del índice, redactada con criterio objetivo, para el caso de que la TBP se descontinúe o la Cámara deje de publicar la TRI.

Y corra el estrés: cuota con la referencia actual más dos puntos porcentuales, y si puede, más cuatro. Si esa cuota no le cabe en el presupuesto, el crédito es muy grande, sin importar el índice.

Nota metodológica

Las medidas de volatilidad se calcularon sobre 108 observaciones mensuales emparejadas entre enero de 2017 y diciembre de 2025, con la TBP del BCCR y la TRI de la Cámara de Bancos. Se excluyó 2016 porque el cambio metodológico de la TRI del 7 de diciembre de ese año habría metido un quiebre dentro de la muestra. La función de transferencia es aritmética sobre las metodologías publicadas y se expresa como cota superior, porque la participación de las otras captaciones a plazo no es un dato público. Las cuotas suponen sistema francés y excluyen comisiones, avalúo, gastos legales y seguros.

Fuentes

• BCCR — Artículo 13, acta de la sesión 6059-2022 (metodología TBP vigente)
• BCCR — Cuadro Tasa Básica Pasiva, serie semanal y notas metodológicas
• BCCR — Definición TBP y TED, Título V de las Regulaciones de Política Monetaria
• BCCR — Cuadro de Tasa de Referencia Interbancaria en colones y dólares
• BCCR — Indicadores económicos, tasas de interés
• Cámara de Bancos — Antecedentes, metodología y cobertura de la TRI
• Cámara de Bancos — Fórmula de cálculo de la TRI
• Cámara de Bancos — Histórico TRI Colones
• Código de Comercio, artículo 497 (SINALEVI)
• Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, artículo 70 (SINALEVI)
• SUGEF — Normativa vigente, incluido el Reglamento 10-07
• SUGEF — Manual de Información SICVECA
• SUGEVAL — Superintendencia General de Valores
• Banco LAFISE — Preguntas frecuentes sobre la tasa TRI
• La Nación — Así cerraron en 2025 las principales tasas de referencia para los créditos en colones
• La Nación — Tasa TRI empieza a bajar, pero aún mantiene contra las cuerdas a los deudores
• Infobae — La reducción de la tasa de interés impacta más en los ahorrantes que en los deudores

La entrada TBP o TRI: cuál conviene en su crédito de vivienda se publicó primero en Propiedades Advice.

El artículo TBP vs. TRI para un crédito de vivienda en colones compara niveles: cuál referencia está más baja hoy y cuánto margen tiene que ceder un banco para que una TRI empate con la TBP. Eso resuelve cuál cuota arranca más barata.

Falta la otra mitad. En una hipoteca a treinta años lo que arruina un presupuesto no es la cuota del primer mes, sino la del año doce. Y eso depende de cuánto se mueve la referencia que usted escogió.

Este artículo mide eso con nueve años de datos.

Los datos

108 observaciones mensuales emparejadas, de enero de 2017 a diciembre de 2025. La TBP viene de la serie del Banco Central y las TRI del histórico de la Cámara de Bancos.

Se dejó fuera 2016 a propósito. La TRI empezó a publicarse el 24 de marzo de ese año, pero el 7 de diciembre cambió su tratamiento de valores extremos y se ampliaron los nodos de plazo. Meter ese año habría introducido un quiebre metodológico dentro de la muestra.

Promedios anuales:

Amplitud: hasta dónde llegó cada una

Antes de entrar en desviaciones estándar, mire el dato más simple y más brutal: el mínimo y el máximo de cada serie en esos nueve años, y qué cuota habría implicado cada extremo en un crédito de ₡100 millones a 30 años con un margen de 4 puntos porcentuales.

Un deudor con TBP habría visto su cuota moverse dentro de una banda de ₡277.049. Uno con TRI 6 meses, dentro de una banda de ₡514.147. Casi el doble de recorrido, sobre el mismo crédito y el mismo margen.

Y esto no es un escenario hipotético. Son los valores que efectivamente tuvieron esas referencias entre 2017 y 2025.

Si quiere ver qué banda le corresponde a su monto y su plazo, corra los extremos en la calculadora de amortización.

Volatilidad de los cambios

La amplitud dice hasta dónde llegó cada serie. La volatilidad dice qué tan bruscamente se movió para llegar ahí, que es lo que determina si a usted le da tiempo de acomodar el presupuesto.

Se midió la desviación estándar del cambio mes a mes, anualizada, más el cambio absoluto medio y el percentil 95 de los cambios:108 observaciones mensuales, enero 2017 a diciembre 2025

La TBP fue la más suave de las cuatro por cualquiera de las tres medidas. En un mes cualquiera se movió 14,5 puntos base en promedio; la TRI 12 meses se movió 28,2, casi el doble.

El percentil 95 es el que más le sirve a un deudor: es el tamaño del movimiento que se supera solo en uno de cada veinte meses. Para la TBP son 60 puntos base. Para la TRI 6 meses, 91.

La frecuencia con que se mide cambia el resultado

Aquí hay algo que conviene explicar bien, porque a primera vista parece una contradicción.

Medida semana a semana, la brecha es abismal. Sobre 24 publicaciones semanales de la TBP entre agosto de 2025 y enero de 2026, la desviación estándar de los cambios fue de 1,1 puntos base, y el salto más grande fue de 2. Sobre 51 publicaciones semanales de la TRI entre marzo de 2016 y marzo de 2017, la TRI 6 meses registró 13,9 puntos base y llegó a saltar 46 en una sola semana.

Medida mes a mes sobre nueve años, la brecha se reduce a un 43 %-73 %.

No se contradicen. Miden cosas distintas.

La TBP se calcula con un promedio móvil de cuatro semanas, con dos meses de rezago en el componente de captaciones a la vista y con ponderadores construidos sobre 52 semanas, según la metodología aprobada por el BCCR en 2022. Ese aparato elimina casi por completo el ruido de alta frecuencia: de una semana a la otra, la TBP prácticamente no se mueve.

Lo que ningún suavizado puede evitar es el ciclo. Cuando el Banco Central mueve la Tasa de Política Monetaria 800 puntos base, la TBP tiene que ir hacia allá igual que la TRI, solo que más despacio y menos lejos. Por eso a horizonte mensual y anual las cuatro referencias se parecen mucho más: el ciclo domina.

Para una hipoteca, la medida mensual es la relevante, porque ningún contrato reajusta la cuota cada semana. La medida semanal explica el mecanismo; la mensual mide el daño.

Advertencia: las dos ventanas semanales corresponden a períodos distintos —TRI en 2016-2017 y TBP en 2025-2026— y no son una medición pareada. Las cifras mensuales sí lo son.

Por qué la TBP se mueve menos

El resultado no es casualidad estadística. Está construido en la metodología, que el BCCR detalla en el Título V de las Regulaciones de Política Monetaria.

La TRI no tiene ninguno de esos mecanismos. Toma las captaciones de la semana anterior, trunca las atípicas a dos desviaciones estándar y las promedia ponderando por monto.

Se puede poner número al efecto. El promedio móvil de cuatro semanas hace que un cambio permanente entre al 25 % la primera semana, al 50 % la segunda y completo hasta la cuarta. Y solo una parte del índice reacciona a la semana corriente: el BCCR consigna que las captaciones a la vista pesan no menos del 40 % del total en colones, y esa parte llega con dos meses de rezago desde el informe que las entidades remiten a la SUGEF por el sistema SICVECA. Combinando ambas cosas, ante un alza de 100 puntos base en las tasas de captación a plazo, la TBP se mueve como máximo 15 puntos base la primera semana y 60 en régimen. La TRI se mueve 100 en la primera semana.

Ese techo de alrededor del 60 % explica el episodio de 2022-2023. Cuando el BCCR llevó la Tasa de Política Monetaria de 0,75 % a 9 %, la TRI a seis meses alcanzó 9,72 % en la muestra y la TBP se quedó en 6,69 %. Tres puntos porcentuales de diferencia en los máximos, exactamente donde la aritmética de la metodología dice que se tenía que quedar.

Persistencia y correlación

Dos medidas más, con una advertencia de lectura.

La autocorrelación de los cambios es lo interesante. En la TBP vale 0,530: si este mes subió, es probable que el siguiente también suba. Los movimientos de la TBP vienen encadenados, en tendencia. En la TRI 12 meses vale 0,090, o sea, prácticamente nada: un mes sube, el siguiente puede bajar sin relación con el anterior. Eso es ruido, y para un deudor el ruido es lo peor de administrar porque no se puede anticipar.

La vida media de 39 meses de la TBP no significa que tarde 39 meses en reaccionar. Es una medida de persistencia estadística del nivel, estimada con un AR(1) sobre toda la muestra, y estas series atraviesan ciclos de política monetaria y un cambio de metodología. Sirve para describir, no para pronosticar. Las medidas directas de velocidad son las de la tabla anterior.

En niveles, las cuatro referencias están muy correlacionadas: entre 0,928 y 0,971 contra la TBP. Pero la correlación de los cambios mensuales es bastante menor: 0,773 con TRI 3, 0,695 con TRI 6 y 0,556 con TRI 12.

Traducido: las cuatro comparten el ciclo general de tasas, pero no se mueven al mismo ritmo ni en la misma magnitud cada mes. Escoger una referencia no es escoger un nivel, es escoger un camino.

Qué resiste una prueba estadística y qué no

Los diferenciales de nivel frente a la TBP son estadísticamente sólidos, incluso corrigiendo la fuerte autocorrelación de las series con errores estándar HAC de Newey-West:

Las diferencias de varianza de los cambios, en cambio, no son todas concluyentes. Con la prueba de Brown-Forsythe, que aguanta mejor las desviaciones de normalidad que un F clásico:

Vale la pena decirlo con claridad porque juega en contra del argumento de este artículo: al 5 %, no hay evidencia suficiente para afirmar que la TRI 3 meses sea más volátil que la TBP. Su desviación estándar observada sí es mayor, un 43 %, pero la prueba no descarta que sea azar de la muestra. Para TRI 6 y TRI 12 la diferencia sí es estadísticamente significativa.

No se estimó un modelo GARCH. Con 108 datos mensuales, un cambio de metodología en medio y ciclos de política monetaria fuertes, un GARCH agregaría parámetros y apariencia de precisión sin mejorar la decisión hipotecaria.

Nivel y volatilidad, juntos

Los diferenciales medios de nivel contra la TBP, en los mismos 108 meses:

Y restringiendo la muestra a junio de 2022 en adelante, que es cuando la TBP ya se calcula con la metodología aprobada en mayo de ese año:

Bajo la metodología actual, la TRI 6 meses no estuvo por debajo de la TBP en ninguna de las observaciones mensuales. La TRI 12 meses tampoco, en ninguno de los nueve años.

El caso de la TRI 3 meses se debilitó: su ventaja media pasó de 44 a 19 puntos base, y la proporción de meses en que estuvo por debajo bajó de 90,7 % a 76,7 %.

Ponga las dos dimensiones juntas y el cuadro queda así:

Ningún banco debería cobrarle el mismo margen sobre una referencia que es a la vez más alta y más volátil. Para saber si el que le están ofreciendo compensa esa diferencia, revise la comparación de la oferta hipotecaria en Costa Rica.

La volatilidad del índice no es la volatilidad de su cuota

Falta una pieza, y es del contrato, no del índice.

A su cuota no llega la trayectoria completa de la referencia. Llega el valor que tenía el índice en la fecha de revisión pactada. Un índice ruidoso con revisión anual puede resultar más manejable que uno estable con revisión mensual.

Un préstamo de ₡100 millones a 30 años que arranca en 8,00 % y recibe un alza permanente de dos puntos justo después de una revisión:

Y hay que insistir en algo, porque es la confusión más cara del mercado: los nodos de 3, 6 y 12 meses no son la frecuencia de revisión. Los tres se recalculan semanalmente. El número identifica el plazo de las captaciones con que se construye cada nodo. Un contrato «TRI 12 meses + 2 % con revisión trimestral» cambia cada tres meses; no queda congelado un año.

La ley deja esa frecuencia al contrato: el artículo 497 del Código de Comercio exige que el índice sea objetivo y de conocimiento público, y el artículo 70 de la Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional permite ajustes periódicos, sin fijar cada cuánto.

Conclusiones

1. La TBP fue la referencia más suave de las cuatro, por todas las medidas. Menor desviación estándar de los cambios, menor cambio absoluto medio, menor percentil 95 y la banda de niveles más estrecha en nueve años.
2. La diferencia se traduce en plata. Sobre ₡100 millones a 30 años, la cuota de un deudor con TBP recorrió una banda de ₡277.049 entre el mínimo y el máximo del período. Con TRI 6 meses, ₡514.147.
3. Es un resultado de diseño, no de suerte. Cuatro mecanismos de suavizado en la TBP contra ninguno en la TRI. La aritmética limita la respuesta de la TBP a un 60 % de un movimiento en la captación a plazo, y eso explica los tres puntos porcentuales que las separaron en los máximos de 2023.
4. TRI 6 y TRI 12 pierden en las dos dimensiones. Están más arriba en nivel y se mueven más. Solo tienen sentido con un margen bancario sustancialmente menor.
5. TRI 3 es la única decisión genuinamente fina. Su ventaja de nivel se redujo a 19 puntos base bajo la metodología actual de la TBP, y su mayor volatilidad observada no alcanza significancia estadística al 5 %. Para inclinarse por ella habría que recibir algo más: menor margen, revisión menos frecuente, ausencia de piso o mejores condiciones de prepago.
6. La frecuencia de revisión pesa tanto como el índice. Es la que decide cuánta de esa volatilidad llega efectivamente a lo que usted paga cada mes.

Nota metodológica y límites

• Muestra principal: 108 observaciones mensuales emparejadas, enero 2017 a diciembre 2025. TBP del BCCR, TRI de la Cámara de Bancos. Se excluyó 2016 por el cambio metodológico de la TRI del 7 de diciembre de ese año.
• La volatilidad anualizada se obtuvo multiplicando la desviación estándar de los cambios mensuales por la raíz de 12. El «cambio absoluto medio» es el promedio del valor absoluto de la diferencia mensual; sustituye al ATR clásico, que requiere máximos y mínimos intraperíodo que estas series no tienen.
• Las cifras semanales provienen de 51 publicaciones de la TRI entre marzo de 2016 y marzo de 2017 y 24 de la TBP entre agosto de 2025 y enero de 2026. No son ventanas pareadas y se presentan solo para ilustrar el efecto del suavizado de alta frecuencia.
• El promedio 2017-2025 mezcla dos regímenes de cálculo de la TBP. Por eso se presenta aparte el período desde junio de 2022; la metodología vigente se aprobó el 4 de mayo de 2022 y se publicó el 13 de mayo.
• El BCCR mantiene desde el 13 de setiembre de 2023, en su propia serie, la advertencia de que no puede garantizar la integridad del cálculo de la TBP por información incompleta suministrada por algunos bancos comerciales. Afecta a los datos recientes de esa serie y es una razón más para no decidir por diferencias de pocos puntos base.
• La vida media AR(1) es descriptiva. Un AR(1) sobre toda la muestra no es un modelo fiable para proyectar veinte o treinta años.
• Que la TRI 12 meses haya estado siempre por encima de la TBP en la muestra no garantiza que siempre lo esté. Es una regularidad persistente con explicación estructural, no una ley.
• Todas las cuotas suponen sistema francés, margen de 4,00 puntos porcentuales y excluyen comisiones, avalúo, gastos legales y seguros. El margen es un supuesto comparativo, no la tasa de ninguna institución.
• Todas las referencias analizadas son en colones. La Cámara publica también TRI en dólares; ese sería otro análisis, con riesgo cambiario incluido.

Fuentes

• BCCR — Serie histórica de la Tasa Básica Pasiva y notas metodológicas
• BCCR — Artículo 13, acta de la sesión 6059-2022 (metodología TBP vigente)
• BCCR — Definición TBP y TED, Título V de las Regulaciones de Política Monetaria
• BCCR — Cuadro de Tasa de Referencia Interbancaria en colones y dólares
• BCCR — Indicadores económicos, tasas de interés
• Cámara de Bancos — Serie histórica TRI Colones
• Cámara de Bancos — Fórmula de cálculo de la TRI
• Cámara de Bancos — Antecedentes, metodología y cobertura
• Código de Comercio, artículo 497 (SINALEVI)
• Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, artículo 70 (SINALEVI)
• SUGEF — Manual de Información SICVECA
• SUGEF — Normativa vigente
• SUGEVAL — Superintendencia General de Valores
• La Nación — Tasa TRI empieza a bajar, pero aún mantiene contra las cuerdas a los deudores
• La Nación — Así cerraron en 2025 las principales tasas de referencia para los créditos en colones
• Infobae — La reducción de la tasa de interés impacta más en los ahorrantes que en los deudores

La entrada Volatilidad de la TBP y la TRI: nueve años de datos se publicó primero en Propiedades Advice.

Comprender las tasas de interés e intentar predecir su comportamiento es un trabajo complejo, sin embargo, como en Costa Rica la oferta hipotecaria se basa en tasas de referencia, es indispensable comprender que son y en que se diferencian, yo me dedico a esto y me parece abrumador, y se que muchos de ustedes son padres de familia muchos y todos tiene sus propias obligaciones laborales y sociales. Asi que el proposito de este articulo es darte mis argumentos de que el 2024 es el mejor año para contratar tu crédito hipotecario y hacerte con tu casa propia.

El gráfico de divergencia/convergencia entre la TBP y la TRI6M, muestra visualmente cómo las diferencias entre las tasas evolucionan con el tiempo, y sirve como una herramienta útil para evidenciar la dinámica entre estas. El gráfico además demuestra nuestra tesis planteada en otros articulos de esta misma serie, Histórico de tasas de interés para créditos hipotecario en Costa Rica – Propiedades Advice, de que la tasa TRI6M tiene un ritmo de crecimiento y decrecimiento, más acelerado que la TBP. Al realizar un análisis de volatilidad y cambios porcentuales se obtienen los siguientes resultados:

1. Desviación Estándar de los Cambios Diarios:
   • TBP: 0.044% de cambio diario
   • TRI6M: 0.084% de cambio diario
   • Esto sugiere que la tasa TRI6M muestra una volatilidad diaria más alta que la TBP, en línea con tesis planteada arriba de que TRI6M tiende a moverse más rápidamente que la TBP.
2. Desviación Estándar de los Cambios Porcentuales Diarios:
   • TBP: 0.774% de cambio porcentual diario
   • TRI6M: 1.698% de cambio porcentual diario
   • De nuevo, puedes ver que la volatilidad porcentual de la TRI6M es significativamente más alta que la de la TBP, confirmando que TRI6M experimenta ajustes más rápidos y pronunciados versus la TBP.

Inspirados por los ciclos económicos propuestos por Ray Dalio en su libro “Principios para enfrentarse al nuevo orden mundial” donde describe como debemos entender el mundo como grandes ciclos economicos, tal como sugerimos en el articulo Predicciones de la Tasa Basica Pasiva entendemos que el momento actual es más que una fluctuación; es el comienzo de un ciclo alcista en el que el ‘ahora’ se convierte en el mejor aliado para aquellos listos para actuar. Que podrian verse imposibilitados de hacerlo más adelante en el ciclo

Observa cómo actualmente nos encontramos en un punto de inflexión, indicando una oportunidad única para los futuros propietarios.

Nuestra filosofía, “EL TIEMPO ES AHORA”, no es sólo un lema; es un llamado a la acción basado en análisis y hechos. Si bien es fácil quedar paralizado por las ‘qué-pasaria’ y el temor, te proporcionamos las herramientas y la confianza para avanzar hacia tus metas de propiedad.

Con cada gran ciclo, vienen cambios. A medida que nos acercamos al umbral de un nuevo ciclo económico, las tasas de interés en Costa Rica están dando una señal que no puede ser ignorada. El costo de los materiales y la mano de obra continúa en ascenso, lo que solo añade urgencia a la decisión de invertir ahora.

No dejes que el miedo al futuro te paralice. La ventana de oportunidad está abierta; el momento para la propiedad es este. Contáctanos para una primera consulta gratuita y da el primer paso valiente hacia la propiedad. Porque con propiedadesadvice.com, el tiempo para actuar es siempre ahora.

Para profundizar en cómo las tasas de interés pueden influir en tu decisión de compra, y cómo la TBP y la TRI han evolucionado recientemente, visita nuestro análisis completo aquí.

La entrada Rompe la Parálisis por Análisis: Comprende las Tasas de Interés y Compra Tu Hogar se publicó primero en Propiedades Advice.

Para nadie es un secreto que en Costa Rica el obtener un crédito de vivienda es un procedimiento que tiene sus bemoles, sin embargo, como todo procedimiento, requiere solo de ponerle atención y seguir la guía paso a paso que te presentamos a continuación:

Los primeros documentos que vas a necesitar para obtener un visto bueno positivo y un limite de capacidad de endeudamiento de parte del banco son:

Cedula de identidad por ambos lados

En el caso que el firmante sea un extranjero con residencia, se requerira de un poder generalicimo asignado y notariado para una persona costarricense.

Verificar sus ingresos

Con una certificación patronal de sus ingresos.

Estudio patronal

Visitar el sitio web de la caja Oficina Virtual – Caja Costarricense de Seguro Social (ccss.sa.cr) crear su usuario y generar un reporte. Debe lucir así:

Adicional al estudio patronal, debes presentar una orden patronal reciente.

En resumen:

• Cédula de identidad vigente | En caso de ser extranjeros residentes el DIMEX.
• Constancia salarial original emitida por el patrono y vigente con menos de 1 mes de su emisión.
• Orden patronal vigente, la entregada por el patrono.
• Estudio salarios 1 año, emitido por la CCSS mediante el sistema SICERE
• En caso de contar con deudas, los estados de cuenta de los ultimos 3 meses de todas las deudas.
• Cada banco con el que hagas tramite de crédito te pedira firmar la autorización de consulta en el CIC
• En caso de ser independientes, la constancia de ingresos la genera un CPA

Estos son impresindibles antes de proceder al documentos para recibir el visto positivo de parte del banco para un crédito para vivienda dado.

Una vez recibido el resultado positivo con el banco se deben presentar los documentos de la propidad. En caso de venta de una casa ya terminada los documentos son los siguientes:

00. Certificación literal

Este documento es imprescindible, ya que refleja con absoluta fidelidad los detalles jurídicos del inmueble. Es crucial prestar atención a los elementos destacados en amarillo en la imagen, como la ubicación de la propiedad en una zona catastrada, detalle que obliga la inclusión de un documento adicional esencial: la Certificación Inmobiliaria.

Puedes comprar este documento con solo contar con el número de finca en la página https://www.rnpdigital.com/ por un costo de ₡3,000 y se conoce como Literal de Bienes Inmuebles.

01. Certificación catastral

Si su propiedad está en una zona catastrada, es necesario solicitar el documento correspondiente en https://www.rnpdigital.com/ tras crear una cuenta. O, si prefiere evitarse gestiones, nuestro servicio de búsqueda personalizada puede encargarse de tramitar estos documentos por usted.

Es fundamental obtener esta certificación para destapar discrepancias ocultas. Incluso si en su certificación literal, no figure “FINCA SE ENCUENTRA EN ZONA CATASTRADA”, aconsejamos enfáticamente su adquisición. Por solo ₡8,600, ofrece insights cruciales sobre la finca de interés.

02. Plano Catastro

Este documento muestra las dimensiones y ubicaciones cartograficas de la finca, se compra igualmente en el registro con un costo de ₡3,000.

Con los documentos anteriores se puede validar si la propiedad es apta para la venta. Posterior a ellos se deben presentar:

Opción de compra

Este es un documento que establece el precio de venta, el enganche dado y la penalización en caso de que alguna parte no pueda proceder.

Cartas de no adeudo

Si la propiedad es en condominio además de la carta de no adeudo de impuestos municipales

Debera presentar una carta de no adeudo de las cuotas condominales

Avaluó

Por ejemplo en algunas ocasiones los bancos cuentan con promociones de devolución de todo o una parte del avaluó, como es el caso del Banco de Costa Rica

El avaluo ronda el 0,73% del costo del financiamiento. Entonces para 70 millones, eso requiere una inversión de al menos 513558 colones, con reintegro del avaluo.

Una vez entregado todos los documentos y recibido el avaluo, se procede a coordinar la firma de las partes y a dar por finalizado el proceso de compra y venta cuando las mismas firman en el notario, el crédito y el traspaso. En el caso de créditos de construcción se requiere presentar adicionalmente:

• Permiso de construcción aprobado.
• Presupuesto firmado por el profesional responsable.
• Contrato con la empresa que desarrollara el proyecto constructivo.

Si deseas ayuda con tu proceso de compra y construcción contactanos

La entrada Checklist de documentos para hacer una transacción inmobiliaria en Costa Rica utilizando crédito hipotecario o de vivienda. se publicó primero en Propiedades Advice.

Cuando escuchas “crédito hipotecario a 30 años”, es probable que te sobresaltes. ¡Tres décadas parece una eternidad! Pero, aquí está el giro: optar por un plazo de 30 años podría ser tu aliado estratégico para liberarte de esa deuda mucho antes.

Permíteme desglosarlo para ti.

Al elegir un plazo más largo, como el de 30 años, tu cuota mensual se reduce. Esta cuota más baja te brinda el margen financiero para hacer abonos extraordinarios y acelerar la liquidación de tu crédito.

Hagamos un ejercicio práctico con números reales. Considera un préstamo de ₡45 millones a una tasa fija del 11.5% (según la oferta actual de COOCIQUE) con una prima inicial de 5 millones de colones:

• Crédito a 30 años:
  • Cuota mensual ordinaria: ₡445,631.14.
  • Abono extraordinario para liquidar en 12 años: ₡131,861 por mes.
  • Porcentaje extra respecto a la cuota regular: 29.58%.
  • Salida de efectivo total mensual: ₡577,492.14.
• Crédito a 20 años:
  • Cuota mensual ordinaria: ₡479,893.33.
  • Abono extraordinario para liquidar en 12 años: ₡100,777.60.
  • Porcentaje extra respecto a la cuota regular: 21%.
  • Salida de efectivo total mensual: ₡590,670.93.

Si tu objetivo es liquidar cualquiera de estos créditos en solo 12 años, el panorama financiero es revelador:

• Crédito a 30 años (liquidado en 12 años): Costo total de ₡88,158,868.16
• Crédito a 20 años (liquidado en 12 años con abonos extraordinarios): Costo total de ₡90,056,613.92

Hay una asombrosa diferencia de ₡1,897,745.76 a favor del crédito a 30 años, cuando este se cancela anticipadamente en 12 años versus el mismo crédito pero cuya base era de 20 años también cancelado anticipadamente en 12 años.

Una de las razones fundamentales de esta diferencia de costos radica en cómo se estructuran los pagos del préstamo en relación al principal e intereses.

Cuando optas por un crédito de 30 años, la cuota mensual ordinaria es, por diseño, más baja que un crédito de 20 años porque estás distribuyendo el principal en más pagos. Sin embargo, esto también significa que estás pagando una proporción mayor hacia intereses al inicio. Al hacer abonos extraordinarios en el crédito de 30 años, estás acelerando el pago del principal, lo que reduce significativamente la cantidad total de intereses que pagarías a lo largo del crédito.

Por otro lado, con el crédito de 20 años, aunque la cuota mensual es más alta y, por ende, ya estás pagando más principal desde el principio, el abono extraordinario necesario para liquidar en 12 años no proporciona el mismo nivel de alivio en términos de reducción de intereses como lo hace en el crédito de 30 años. Es por esta razón que, a pesar de hacer abonos adicionales en ambos escenarios, el costo total del crédito a 20 años resulta ser más elevado.

El gráfico a continuación muestra claramente las diferencias en montos y trayectorias entre los pagos de un crédito hipotecario tomado a 30 años, pero con diferentes escenarios de liquidación: en 30 años (plazo total), en 16 años y en 12 años.

Cómo pagar anticipadamente tu crédito hipotecario

El gráfico previamente discutido evidencia las ventajas financieras de realizar abonos extraordinarios a tu crédito hipotecario. Si deseas liberarte de la deuda antes y ahorrar en intereses, sigue estos pasos:

Paso 1: Establece tu presupuesto mensual Antes de cualquier planificación, es esencial conocer cuánto puedes destinar mensualmente al pago de tu hipoteca sin comprometer tus gastos básicos.

Paso 2: Define tu objetivo de plazo Decide en cuánto tiempo deseas liberarte del crédito: puede ser 10, 12, 16 años o cualquier otro plazo que consideres adecuado.

Paso 3: Establece tu cuota base Calcula el 70% de tu aportación máxima si tu objetivo es cancelar en 12 años o el 85% si es en 16 años. Este valor te ayudará a determinar el monto principal de tu financiamiento.

Paso 4: Opta por una tasa fija Un crédito de tasa fija simplifica el análisis y brinda estabilidad. Los créditos de tasa variable pueden tener variaciones significativas, lo que podría afectar la efectividad de tus abonos extraordinarios.

Paso 5: Asegura flexibilidad en tu crédito Busca opciones que no penalizan abonos extraordinarios. Si tu contrato actual tiene penalizaciones, considera ahorrar el abono en un instrumento financiero y, al vencer la penalización, realiza un pago extraordinario grande. Posteriormente, mantén la misma salida de efectivo mensual que determinaste en el paso 1.

Reflexión Final: Liquidar un crédito en 12 años te costaría aproximadamente ₡83,158,868.16, en 16 años serían ₡98,596,634.88, mientras que si optas por el plan regular de 30 años, terminarías pagando alrededor de ₡160,427,210.4. Estos números evidencian el ahorro significativo que representa acortar el plazo de tu crédito. Considera estos pasos y toma una decisión informada sobre tu futuro financiero.

¿Comprar Ahora o Invertir y Comprar Después? Una Comparativa Interesante

Hasta ahora, hemos discutido las ventajas de realizar abonos extraordinarios a un crédito hipotecario para liberarte de la deuda en menos tiempo. Pero, ¿qué pasaría si, en lugar de comprar de inmediato, decides invertir ese dinero y alquilar una vivienda durante un tiempo? A continuación, exploramos esta alternativa y la comparamos con la decisión de comprar inmediatamente.

El Escenario del Inversionista Imagina que, en lugar de pagar una prima y las mensualidades de una hipoteca, decides invertir ese dinero en un instrumento financiero con un rendimiento anual del 8%. Paralelamente, alquilas una vivienda similar a la que hubieras comprado, ajustando el costo del alquiler anualmente por inflación. Al cabo de 12 años, con los fondos acumulados gracias a tu inversión, decides comprar la propiedad.

El panorama financiero para esta estrategia es revelador. Aunque acumulas un monto significativo con tu inversión, terminas gastando una suma considerable en alquiler durante esos 12 años. Al final, cuando decides comprar la propiedad, enfrentas un precio ajustado por la inflación y los intereses acumulados.

Comparativa Financiera El propietario que decidió comprar la propiedad desde el inicio gastó un total de ₡83,158,868.16 en 12 años. Por otro lado, el inversionista, aunque acumuló un monto de ₡89,865,711.28 gracias a su inversión, terminó enfrentando un costo de propiedad de ₡83,158,868.16 más ₡49,672,103.47 por 12 años de alquiler, sumando un total de ₡132,830,971.63.

En términos netos, el propietario gastó ₡61,542,927.28 (considerando el ahorro en alquileres), mientras que el inversionista enfrentó un déficit de ₡42,965,260.35. Claramente, bajo estas condiciones, fue más beneficioso financieramente para el propietario comprar la propiedad al inicio.

Conclusión Si bien la inversión puede ofrecer rendimientos atractivos a lo largo del tiempo, los costos asociados al alquiler y la inflación pueden erosionar esos beneficios. En este escenario, comprar la propiedad desde el inicio demostró ser una decisión más ventajosa. Sin embargo, cada situación es única, y es esencial considerar múltiples factores, como las condiciones del mercado, las tasas de interés y las expectativas de inflación, antes de tomar una decisión. Lo más importante es estar informado y elegir la estrategia que mejor se alinee con tus objetivos y circunstancias financieras.

La entrada ¿Cómo Pagar Tu Hipoteca en Menos Tiempo? Estrategias Efectivas y Consejos se publicó primero en Propiedades Advice.

Hace algunas semanas, compartimos un análisis sobre las tendencias históricas de la Tasa Básica Pasiva (TBP). Resaltamos un hecho notable: entre 1993 y 2007, la TBP nunca descendió por debajo del 12.5%. Al considerar el panorama macroeconómico y compararlo con las tendencias de las tasas de la Reserva Federal de EE.UU., dedujimos que podríamos estar al final de una era de tasas bajas. Las señales sugieren que nos dirigimos hacia un ciclo donde la TBP podría superar nuevamente el 10%.

En nuestra misión de brindar datos precisos y actuales, hemos monitoreado de cerca la oferta bancaria. Mediante encuestas, hemos recopilado información esencial sobre tasas de interés, porcentajes de cobertura y otros indicadores. A continuación, te presentamos un gráfico que ilustra cómo la oferta bancaria actual ronda el 10% en la mediana para el resto del plazo.

El gráfico es esclarecedor, pero ¿cómo afecta esto directamente a alguien que tiene o está considerando un crédito? Para responder a esto, hemos preparado una tabla. En ella, usamos como referencia las tasas TBP=5.8%, TRI(3m)=4.49% y TRI(12m)=7.66% y realizamos las estimaciones para un crédito por 50 millones de colones utilizando la herramienta que tenemos en la guía Completa de Crédito Hipotecario en Costa Rica. Es fundamental considerar el riesgo asociado. Imagina que la TBP aumenta al 10% (un nivel no observado desde 2012): la cuota para el resto del plazo podría duplicarse. Aquí es donde las tasas fijas y revisables demuestran su valor.

Si observas la tabla a continuación, podrías pensar que la opción de BCR con tasa variable es la mejor. Después de todo, en los últimos 12 años, la TBP ha promediado un 5.86%, muy cercano a nuestro valor base para cálculos. Sin embargo, es esencial recordar momentos como 2012, cuando la tasa alcanzó el 11%, lo que podría duplicar tu cuota. Aunque la diferencia acumulada de 60 meses entre una opción 100% variable y una tasa fija como la de COOCIQUE puede parecer grande, es menos significativa al considerar la volatilidad potencial. De hecho, estamos hablando de una diferencia de ₡7,597,148.2 o un 25%.

En conclusión, aunque las tasas variables puedan parecer atractivas en el corto plazo, las incertidumbres futuras hacen que las tasas fijas o revisables sean opciones más estables y predecibles. Si buscas protegerte contra fluctuaciones imprevistas y minimizar riesgos, considera seriamente migrar a estas últimas opciones en lugar de las alternativas escalonadas o completamente variables.

Tras haber analizado las tendencias de las tasas de interés y su impacto directo en los créditos, es fundamental considerar otros criterios al elegir la entidad financiera adecuada. No solo importa la tasa de interés, sino también otros factores que determinan si un banco o entidad es el mejor fit para un perfil específico de cliente.

1. Porcentaje Deuda/Ingreso: El primer aspecto a considerar es el porcentaje de deuda con respecto al ingreso que cada entidad permite. Este indicador nos da una idea de cuánto de tu ingreso mensual puedes destinar al pago de una deuda sin que esto represente un riesgo para la entidad.

Como se puede observar en el gráfico anterior, hay variaciones significativas en cuanto a los porcentajes de deuda/ingreso que cada entidad permite. Es esencial identificar cuál de estas entidades se alinea mejor con tu capacidad de pago y tu situación financiera actual.

2. Puntuación CIC Máxima Aceptada: Otro factor crítico al elegir una entidad es la puntuación CIC mínima aceptada. La puntuación CIC es una herramienta que evalúa la capacidad crediticia de una persona y su historial de pagos. Las entidades utilizan este puntaje para determinar si un cliente potencial es confiable o no.

Es evidente que algunas entidades son más flexibles en cuanto a la puntuación CIC que aceptan, lo que podría ser beneficioso para aquellos con historiales crediticios menos que perfectos. Sin embargo, es crucial comprender que una puntuación CIC baja podría traducirse en tasas de interés más altas.

3. Cobertura del Bien a Financiar: Finalmente, es vital considerar la cobertura que cada banco ofrece sobre el bien a financiar. Esto se refiere al porcentaje del valor total del bien que el banco está dispuesto a financiar.

Este gráfico nos muestra cómo varía la cobertura según el tipo de producto y la entidad financiera. Elegir una entidad que ofrezca una mayor cobertura puede ser beneficioso, especialmente si no cuentas con un gran ahorro inicial.

En resumen, al seleccionar una entidad financiera, no solo debes fijarte en las tasas de interés, sino también en cómo cada banco se ajusta a tu situación financiera y tus necesidades específicas. Considera estos tres criterios esenciales: el porcentaje de deuda/ingreso permitido, la puntuación CIC mínima aceptada y la cobertura del bien a financiar para tomar una decisión informada y beneficiosa para tu futuro financiero.

Análisis de Tasas y Ofertas Bancarias en dólares

Al abordar la situación financiera en moneda extranjera, es crucial tener en cuenta que los datos presentados en dólares deben ser evaluados siguiendo los mismos criterios que hemos establecido para los datos en colones. Este enfoque coherente nos permitirá hacer comparaciones y análisis significativos, independientemente de la moneda. A continuación, se muestran gráficos detallados que abordan las tasas de interés, la relación deuda/ingreso por entidad y la cobertura de productos de crédito en dólares:

Estos gráficos ofrecen una perspectiva clara sobre la situación financiera en dólares, permitiendo a nuestros lectores tomar decisiones informadas y optimizar sus estrategias financieras en un mercado cambiante.

La entrada Radiografía de la oferta hipotecaria en Costa Rica Q3-2023 se publicó primero en Propiedades Advice.

El dilema entre alquilar o comprar una propiedad ha sido un tema de debate durante mucho tiempo. Mientras que algunos argumentan que alquilar es más flexible y menos arriesgado, otros creen que comprar es una inversión a largo plazo que puede ofrecer estabilidad y crecimiento del patrimonio. En este artículo, nos sumergimos en una comparación financiera detallada entre alquilar y comprar una propiedad en Pozos de Santa Ana durante un período de 20 años. Analizamos los costos, beneficios y consideraciones clave para ayudarte a tomar una decisión informada.

Este artículo técnico compara los costos asociados con alquilar una propiedad en Pozos de Santa Ana versus comprar un lote y construir una propiedad por valor de 165 mil dólares en la misma zona. Se consideran factores como el préstamo hipotecario, pagos extraordinarios, impuestos a los bienes inmuebles, inflación y la construcción de equity. El propósito es comparar qué sucede si dos personas hoy toman una decisión: una por alquilar y pagar $1,650 mensuales y sus posteriores incrementos anuales asociados a la inflación, y otra por comprar y pagar los mismos $1,650 de una manera diferente.

1. Suposiciones y Datos Iniciales:

• Monto del préstamo: $165,000
• Tasa de interés: 9.5% anual (0.79% mensual)
• Plazo del préstamo: 20 años (240 meses)
• Cuota mensual inicial: $1,320.11
• Alquiler mensual inicial: $1,650, con un incremento anual del 4%.
• Tasa de inflación anual: 2%
• Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI): 0.25% anual sobre el valor de la propiedad

2. Pago Extraordinario y su Razonamiento según el flujo de efectivo acumulado

Tabla Comparativa de Flujo de Efectivo: Alquilar vs. Comprar a 20 años con lote y construcción por hasta 165 mil dolares en pozos de Santa Ana

En el mes 61, se efectúa un pago extraordinario de $19,793.4. Este monto es el resultado de ahorrar la diferencia entre el alquiler y la cuota del préstamo durante los primeros 60 meses. Específicamente, se ha reservado mensualmente $329.89, que es la diferencia entre el alquiler fijado en $1,650 y la cuota de préstamo de $1,320.11.

Este pago extraordinario se fundamenta en la comparativa con el escenario de alquiler. Mientras que en un alquiler se enfrenta un costo de $1,650 que experimenta un incremento anual del 4% debido a factores como la inflación y dinámicas del mercado, al optar por la compra, se presenta la ventaja de poder realizar un abono adicional al principal del préstamo a partir del mes 61 sin incurrir en penalizaciones por parte de la entidad financiera. Esta acción tiene el beneficio directo de disminuir considerablemente el capital pendiente del préstamo, lo que se traduce en una reducción en los intereses futuros.

Desde el mes 61 en adelante, si bien la cuota del préstamo se mantiene en $1,320.11, se toma la decisión de seguir abonando un total de $1,650 al mes. Esta estrategia acelera la amortización del préstamo. Es crucial señalar que, para este momento, el costo del alquiler ya habría excedido los $1,650 a causa del incremento anual previamente mencionado.

3. Cálculos y Resultados:

Tabla de Comparación Detallada:

Durante los primeros 18 años y 3 meses, pagaste un total de $343,650 por concepto de préstamo. A partir de ese momento, lograste liquidar completamente tu deuda gracias a los pagos extraordinarios que realizaste, basados en el ahorro entre lo que hubieras pagado de alquiler y la cuota del préstamo.

A lo largo de los siguientes 21 meses, hasta completar los 20 años, ya no tendrás que preocuparte por pagos del préstamo. Sin embargo, sí deberás cubrir el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI).

El punto clave de esta estrategia es que, al realizar pagos extraordinarios, el comprador logra liquidar su préstamo en 18 años y 3 meses. Esto le brinda una ventana de 21 meses en la que puede ahorrar la cantidad que originalmente destinaba al préstamo, es decir, $1,650 mensuales, restando únicamente el monto correspondiente al IBI. Esta capacidad de ahorro se vuelve especialmente valiosa cuando la comparamos con la opción de alquilar, donde el monto del alquiler experimenta un incremento anual del 4% debido a la inflación y otros factores del mercado.

En resumen, al optar por comprar y con una estrategia financiera adecuada, no solo se logra ser propietario de un inmueble, sino que también se consigue un ahorro significativo en comparación con el escenario de alquilar durante el mismo periodo de tiempo.

Gráfico 1: Incremento en el costos de Alquilar a lo largo de 20 años

Después de hacer el análisis a 20 años, es evidente que comprar una propiedad en Pozos de Santa Ana ofrece ventajas financieras significativas en comparación con alquilar. Aunque la compra implica un compromiso financiero inicial y responsabilidades adicionales como el mantenimiento y el pago de impuestos, la capacidad de realizar pagos extraordinarios y la eventual propiedad total de la vivienda pueden resultar en ahorros sustanciales a largo plazo. Es esencial considerar tus circunstancias personales, objetivos financieros y tolerancia al riesgo antes de tomar una decisión.

Consideraciones al Comprar una Propiedad: Aunque comprar una propiedad puede ofrecer beneficios financieros a largo plazo, también viene con sus propios desafíos y responsabilidades:

• Mantenimiento y Reparaciones: A diferencia del alquiler, donde el propietario generalmente es responsable de las reparaciones mayores, los propietarios deben estar preparados para manejar y financiar cualquier problema que surja.
• Fluctuación del Valor de la Propiedad: El valor de una propiedad puede aumentar o disminuir con el tiempo debido a factores del mercado, la economía y otros factores externos.
• Compromiso a Largo Plazo: Comprar una casa es un compromiso financiero a largo plazo. Asegúrate de estar listo para asumir esa responsabilidad antes de tomar una decisión.

Si deseas consejeria inmobiliaria, no dudes en contactar con nosotros

La entrada Comparación Financiera entre Alquilar y Comprar una Propiedad a 20 Años se publicó primero en Propiedades Advice.

@propiedadesadvice

Y nuevamente CS Ahorro y Crédito regresa al primer puesto que le había quitado el BCR a finales de 2022, Davivenda sigue en la posición de deshonor, como último lugar con un grosero 16% de tasa #asesorinmobiliario #expoconstruccion #construccioncasas #costarica #ahorroycredito

♬ France Accordion Swing – MIZUSATO Masaki

¡No te preocupes! En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber para obtener una hipoteca en Costa Rica.

Primero, debes saber que una hipoteca es un préstamo que te permite comprar una casa, pero debes pagar ese dinero de vuelta con intereses a lo largo de varios años. Es importante que elijas una tasa de interés y un plazo de pago que se adapte a tus necesidades y presupuesto.
En Costa Rica, existen diferentes instituciones financieras que ofrecen hipotecas. Es importante que investigues y compares las diferentes opciones para encontrar la que mejor se ajuste a tus necesidades. No te conformes con la primera opción que encuentres, ¡hay muchas más!

Top	INSTITUCION FINANCIERA	COMPOSICIÓN TASA (%)	MONTO CRÉDITO ₡38,000,000	TASA NOMINAL	CUOTA MENSUAL APROX. (sin pólizas)	CUOTA MENSUAL POR MILLÓN (sin seguros)
1		CrediInvu Fija 4 años 7% Resto plazo fija 10% Financiamiento a 20 años	₡ 38M	7%	₡ 294,613	₡ 3592.85
2		Vivienda fija 1eros 24 meses 7,75% TBP+2,5% Vivienda Mix 10% fija 1eros 12 m	₡ 38M	7.75%	₡ 272,236	₡ 3319.96
3		Fija 1eros 3 años 8,25% Resto plazo revisable	₡ 38M	8.25%	₡ 285,481	₡ 3481.48
4		Primeros 3 años fija 8,25% Resto plazo TBP+3,25%	₡ 38M	8.25%	₡ 285,481	₡ 285,481
5		Tasa Fija primeros tres años 8,5% 4to y 5to año TBP+2% Resto plazo TBP+4%	₡ 38M	8.5%	₡ 292,187	₡ 3563.26
6		Tasa fija 5 años 8,85% Resto plazo TBP+3,52%	₡ 38M	8.85%	₡ 301,664	₡ 3678.83
7		Tasa Fija primeros dos años 8,9% Resto plazo TBP+5,00%	₡ 38M	8.90%	₡ 303,026	₡ 3695.44
8		Tasa fija 8 años 9,30% Resto plazo TBP+3,52%	₡ 38M	9.30%	₡ 313,994	₡ 3819.20
9		Tasa Fija primer año 9,95% 2do Período: TRI3m + 1,0%, por 12 meses Resto plazo TRI3m + 5%	₡ 38M	9.95%	₡ 332,074	₡ 4049.68
10		Fija primeros 3 años 10% Resto Plazo TBP+5%	₡ 38M	10.00%	₡ 333,477	₡ 4066.68
11		Tasa variable todo el plazo TBP+4,6%	₡ 38M	6.69%+4.6%=11.29%	₡ 370,234	₡ 4515.05
12		Tasa fija del mes 1 al mes 24 12% Resto plazo TBP+6,75%	₡ 38M	12%	₡ 390,873	₡ 4766.74
13		Tasa Fija por 2 años 14% A partir del tercer año TBP+9% piso 12%	₡ 38M	14%	₡ 450,251	₡ 5490.87
14		Tasa fija primeros 2 años 16 Resto TBP + 13,05% Piso 14%	₡ 38M	16%	₡ 511,007	₡ 6231.80

Al solicitar una hipoteca, las instituciones financieras te pedirán información sobre tus ingresos, tus gastos y tu historial crediticio. Es importante que tengas toda la documentación necesaria y que seas honesto con la información que proporcionas. Esto ayudará a las instituciones financieras a determinar si eres un candidato viable para obtener una hipoteca.

Una vez que hayas obtenido una hipoteca, debes asegurarte de hacer tus pagos a tiempo. Si no puedes hacer un pago, es importante que contactes a la institución financiera para explicar la situación y ver si puedes negociar un plan de pago diferente.

Comprar una casa es una gran inversión y puede ser una experiencia emocionante. Recuerda que es importante tomar tu tiempo para investigar tus opciones y encontrar la hipoteca que mejor se adapte a ti. ¡Buena suerte!

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Como pueden ver en el blog https://propiedadesadvice.com/historico-de-tasas-de-interes-para-creditos-hipotecario-en-costa-rica/ los bancos cobran una tasa activa que se compone de dos factores la tasa de referencia, que en este articulo aprenderás como se relaciona a la tasa de política monetaria, y como esta controla a Costa Rica como su marioneta 🙂

Cómo la tasa de política monetaria afecta el costo de los créditos hipotecarios

La tasa de política monetaria es una herramienta importante que tiene el Banco Central para controlar la inflación y estimular el crecimiento económico. Esta tasa es la tasa a la que el Banco Central presta dinero a los bancos comerciales, y es la tasa más importante de la política monetaria.

La tasa de política monetaria tiene un impacto directo en las tasas de interés que pagan los bancos por los certificados de depósito a plazo y, por lo tanto, en las tasas de interés que cobran a los prestatarios. Específicamente, la tasa básica pasiva y la tasa TRI son las que se ven más afectadas por los cambios en la tasa de política monetaria.

La relación entre la tasa de política monetaria, la tasa básica pasiva y la tasa TRI

La tasa básica pasiva es la tasa de interés promedio a la que los bancos pagan por los depósitos de sus clientes, y es una referencia importante para el costo de los créditos hipotecarios. La tasa TRI, por otro lado, es la tasa de referencia para los créditos hipotecarios en Costa Rica y la establece la camara de bancos en vez del banco central de Costa Rica.

Cuando el Banco Central aumenta la tasa de política monetaria, esto provoca un aumento en la tasa básica pasiva y, por lo tanto, en la tasa TRI. Por otro lado, cuando el Banco Central reduce la tasa de política monetaria, la tasa básica pasiva y la tasa TRI también disminuyen.

El impacto en el costo de los créditos hipotecarios

El costo de los créditos hipotecarios está directamente relacionado con las tasas de referencia. Cuando la tasa de política monetaria aumenta, el costo de los créditos hipotecarios también aumenta. Por el contrario, cuando la tasa de referencia disminuye, el costo de los créditos hipotecarios se reduce por igual.

Es importante señalar que los cambios en la tasa de política monetaria no siempre se traducen directamente en cambios en la tasa de referencia. Esto se debe a que las entidades financieras también tienen en cuenta otros factores, como el riesgo crediticio, al establecer su margen de intermediación que es el que termina de componer la tasa activa de tu crédito.

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Es sorprendente lo poco que las personas utilizan esta oportunidad que les da el estado, hoy te quiero contar como puedes hacerte con el famoso bono de vivienda.

Requisitos para la postulación del bono de vivienda

Lo que tienes que tener listo antes de meter papeles al banco

EL bono de vivienda se tramita a través del sistema financiero nacional, esto es lo que necesitaras para poder hacerlo posible:

• Abrir una cuenta de ahorro en la institución donde lo vayas a tramitar
• Realizar un depósito previo para el estudio legal y avaluó (el monto dependerá del monto del crédito y mínimo será de ¢130 000
• Estudio histórico de propiedades se compra en el registro público de la propiedad por ¢2800.
• Buscar el lote o vivienda que vas a comprar.
• Firmar contrato de opción de compraventa con una vigencia mínima de 6 meses 
• Fotocopia de la cédula del vendedor de la propiedad
• Plano catastrado de la propiedad (con visado municipal) y una copia certificada,se compra en el registro público de la propiedad por ¢2800.
• Certificación catastral (si el lote se encuentra en una zona catastrada)
• Certificación de estar al día con impuestos municipales y territoriales del (os) dueño(s) de la propiedad
• Certificación de ingresos reportados a la CCSS de todos los asalariados del núcleo familiar de los últimos 12 meses (se descarga del SICERE).
• Certificación de salario emitida por el patrono indicando salario bruto y neto de todos los asalariados del núcleo familiar.
• Si son ingresos por cuenta propia, deberá aportar certificación emitida por contador privado incorporado y 3 cartas de referencia
• Presupuesto de construcción firmado por el profesional responsable y en los formatos del BANHVI.
• Planos constructivos firmados por el ingeniero civil o arquitecto responsable e incorporado al CFIA, en conjunto con el cronograma de obra y el reporte de visita del profesional al terreno donde se construirá.
• Fotocopias de las cedulas de identidad de todos los mayores del núcleo familiar
• En caso de unión libre se debe presentar declaración jurada notariada demostrando que la unión tiene al menos 3 años.

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